Quelles sont les conditions de rupture d’'un bail immobilier ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire, il est important que vous sachiez comment faire pour rompre votre bail immobilier. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir…

Quelles sont les conditions de rupture d’'un bail immobilier ?
Conditions de rupture d’un bail immobilier
  • Comment faire pour rompre un bail immobilier ?

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Selon que vous êtes propriétaire ou locataire, il existe des démarches diamétralement opposées et qu’il est important de connaître, de préférence avant même la signature du bail…comme par exemple la rupture du bail immobilier.
 

Rompre un bail immobilier lorsque l’on est locataire

À l’inverse du propriétaire, le locataire peut résilier son bail immobilier à tout moment car le législateur a pris en compte le fait que la vie est un parcours du combattant et que celle-ci peut révéler des situations plus ou moins compliquées. Ainsi, entre la mutation de poste, un mariage, une naissance, une séparation, etc. il est bien agréable de pouvoir passer à autre chose dans de brefs délais.

Les seules exceptions à ce principe sont :
 

  • Un défaut de paiement du loyer et des charges,

  • Un non-versement du dépôt de garantie,

  • Une absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs,

  • Etc.


Si vous êtes un locataire modèle, l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 indique que "le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment", à partir du moment où il respecte certaines conditions de forme et de délai (lettre recommandée avec accusé de réception envoyée trois mois avant votre départ, sauf en cas de mutation ou de premier emploi où, dans ce cas, le délai est ramené à un mois).
 

Rompre un bail immobilier lorsque l’on est propriétaire

Si rompre un bail immobilier est presque un jeu d’enfant pour le locataire, le propriétaire est quant à lui forcer à respecter des règles plus contraignantes. Ainsi, il ne peut donner congé à son locataire qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour des motifs énoncés par la loi (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) :
 

  • Si le propriétaire désire reprendre son bien pour le vendre inoccupé. Mais, dans ce cas, le locataire bénéficie alors d’une double garantie car, d’une part, il est prioritaire pour acheter le logement et, d’autre part, il dispose d’un droit de préemption si le bien est vendu à un prix inférieur à celui qui lui a été proposé

  • Si le propriétaire souhaite habiter le logement ou le faire occuper par l’un de ses parents proches (conjoint, ascendants, descendants…)


Enfin, il faut savoir que le propriétaire peut donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux. Cependant, cette condition de « motif légitime et sérieux » est discutable dans la mesure où celui-ci est librement apprécié par les tribunaux. En règle générale, seront considérés comme motifs légitimes et sérieux tous les problèmes liés à :
 

  • Un défaut de paiement régulier du loyer et des charges

  • Des troubles de voisinage répétés,

  • La violation de l’interdiction de sous-louer,

  • Etc.

 

Le cas particulier des personnes âgées

Si le locataire est âgé de plus de 70 ans et s’il bénéficie de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic, le propriétaire devra obligatoirement lui proposer un autre logement à proximité, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Toutefois, cette protection particulière ne joue pas si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic annuel. Quelles aides financières existent en France pour les personnes âgées ?
 


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