Indemnité d’éviction : quand est-elle versée ?

Dans quels cas un locataire d'un bail commercial peut-il bénéficier d'une indemnité d'éviction ? Comment est-elle chiffrée ? Quels sont les recours ?

Indemnité d’éviction : quand est-elle versée ?
Non renouvellement du bail et indemnisation

Articuler les droits du propriétaire d’un local commercial avec ceux du locataire n’est pas simple.

Le Code de commerce a ainsi contrebalancé la stabilité de l’activité commerciale du locataire (droit au renouvellement du bail commercial) par la liberté du propriétaire de ne pas reconduire le bail.

Dans ce second cas, le bailleur devra verser une indemnité d’éviction.



Indemnité d’éviction : définition

Les locataires de baux commerciaux bénéficient d’un droit au renouvellement de bail, sous réserve de remplir certaines conditions.
Ainsi, lorsque le propriétaire des locaux occupés met fin au bail, le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction.

Cette somme vise à indemniser le locataire du préjudice causé par le non renouvellement.

A savoir : cette compensation financière ne sera pas due par le propriétaire qui disposerait, à l’encontre du locataire, d’un motif grave et légitime pour ne pas renouveler le bail commercial ou lorsque l’immeuble concerné ne peut plus être occupé dans des conditions décentes (insalubrité).



Evaluation du montant alloué

Directement liée au préjudice lié à la fin d’occupation du local commercial, l’indemnité d’éviction se chiffre dans le cadre d’une expertise.
Elle correspond généralement à la valeur du fonds de commerce.

Elle peut être déterminée par le bailleur à l’occasion de la notification de la fin du bail (dans les 6 mois avant la fin du bail), ou fixée par les juges lorsque le locataire fait valoir son droit à indemnisation en justice. Si le locataire considère ce montant comme insuffisant, il peut saisir le Tribunal de commerce.

Attention : que ce soit pour demander la réévaluation de la compensation financière ou pour solliciter son attribution, le locataire dispose de 2 ans à compter de la notification du non renouvellement du bail. Passé ce délai, aucune action ne sera plus recevable.



Indemnité et sort du fonds de commerce

L’indemnisation liée à la non reconduction du bail sera différente si le fonds de commerce disparaît ou s’il est déplacé.

Lorsque l’éviction s’accompagne de la suppression du fonds de commerce, le locataire évincé aura droit à une indemnité de remplacement. Cette somme, correspondant soit à la valeur marchande du fonds soit à la valeur du droit au bail, lui permettra d’acquérir un nouveau fonds de commerce.

En cas de déplacement du fonds de commerce, la somme versée au locataire sera moins importante. On parlera d’indemnité de « transfert ».

A ces deux types d’indemnités peuvent s’ajouter la prise en charge de frais spécifiques tels les frais de déménagement, ou frais générés par l’achat d’un nouveau fonds de commerce, etc.



Fin du bail et paiement de l’indemnité

L’occupant du local commercial devra quitter les lieux sous 3 mois à compter du versement de l’indemnisation.

A savoir : si le propriétaire ne verse pas la somme due, le locataire n’a aucune obligation de quitter les lieux.

Pour en savoir plus : service public

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Morgane Le Corre Morgane Le Corre

Morgane Le Corre est juriste spécialisée en droit social et germanophone. Curieuse et active, elle s'intéresse à la matière juridique au sens large (droit des contrats, droit bancaire) et enrichit son expérience professionnelle par des missions dans différents domaines (enseignement, rédaction, consulting).

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