Obtenir le meilleur crédit immobilier : les bons conseils pour emprunter

Dans notre guide, nous vous informons des bonnes pratiques pour trouver le meilleur crédit immobilier. Concrétisez tous vos projets sans vous ruiner !

Obtenir le meilleur crédit immobilier : les bons conseils pour emprunter
Souscrire un crédit immobilier dans de bonnes conditions et emprunter aux meilleurs taux !


De nos jours, il est de plus en plus rare d’acheter un appartement ou une maison « comptant ». Il faut dire que les ménages manquent de liquidités et que la tendance générale est à l’achat à crédit. Bien que cela soit toujours possible – suite à la vente d’un autre bien par exemple –, le recours à un emprunt semble être indispensable. Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer afin d’obtenir le meilleur crédit immobilier possible.

Reste que souscrire un prêt immobilier peut sembler terrifiant. Comment savoir quel est le bon moment pour acheter un bien immobilier ? Est-il judicieux de contracter un crédit pour un logement locatif ? Enfin, quelle est l’évolution des prix et quel est l’état de la conjoncture actuel ? Dans ce guide du crédit immobilier, nous vous expliquons tout ce que vous avez besoin de savoir au sujet des prêts immobiliers et de l’investissement dans la pierre en règle générale.

Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Un prêt immobilier, c’est un petit peu comme le projet d’une vie. Il faut dire qu’un crédit immobilier permet de financer l’acquisition de votre futur logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un placement locatif. Ce prêt à long terme que l’on rembourse par le biais de mensualités représente une partie majeure des dépenses d’un ménage. Plusieurs dizaines d’années peuvent s’écouler avant l’acquittement de la somme totale due à l’organisme de crédits !

Quels projets peut-on financer avec un prêt immobilier ?

Un crédit immobilier permet de s’acquitter de l’achat d’un appartement ou d’une maison, mais pas seulement. En effet, bien d’autres projets peuvent être concrétisés à l’aide d’un tel crédit. Ainsi, ce type d’emprunt peut servir à réaliser des travaux importants voire même d’acheter un terrain vierge afin d’y construire une maison à une date ultérieure. Quoi qu’il en soit, dans tous les cas, le montant du crédit immobilier souscrit devra être de 75 000 € minimum.

Mais un prêt immobilier peut être contracté en dehors du circuit classique. Ainsi, le souscripteur peut solliciter un crédit dans le cadre d’une opération d’achat-revente par exemple. Si tel est le cas, l’organisme prêteur lui proposera très probablement un crédit relais, solution intéressante qui permet d’acquérir un bien avant même d’avoir vendu sa résidence principale actuelle.

On peut aussi avoir recours à un crédit immobilier afin de ramener à la baisse les conditions d’un autre prêt. L’idée est ici de faire jouer la concurrence pour pouvoir profiter de garanties plus avantageuses : soit un prestataire externe rachète un crédit actuellement en vigueur et propose un financement à un taux d’intérêt plus avantageux, soit la banque prêteuse se plie à votre demande et renégocie le taux afin de satisfaire vos conditions.

Les différents types de crédit immobilier

Il faut savoir que les organismes de crédit octroient des prêts aux usagers en fonction de nombreux critères baptisés « conditions d’octroi ». Parmi ces conditions, on trouve la solvabilité de l’emprunteur (ses apports personnels, ses revenus) ainsi que ses garanties et antécédents bancaires.

On distingue un nombre important de prêts destinés à financer un achat dans l’immobilier. Qu’il s’agisse de crédit immobilier sans apport ou avec apport, ces derniers sont divisés en deux grandes familles dont les caractéristiques sont très différentes.

Les prêts principaux

Les prêts dits « principaux » sont consentis par les sociétés de crédits afin de financer le projet d’un particulier ou d’un organisme privé. Dans cette catégorie, on trouve les prêts bancaires classiques, les prêts conventionnés ainsi que les prêts d’accession sociale.

Les prêts complémentaires

Il y a ensuite les prêts dits « complémentaires » dans la mesure où ils viennent épauler un autre crédit ne permettant pas l’octroi de fonds suffisants au financement du projet immobilier. Ici, on trouve le fameux prêt à taux zéro (PTZ), les prêts tirés du PEL et du CEL, le prêt Action Logement et un grand nombre de prêts bonifiés tels que le crédit immo fonctionnaire, lequel s’étend de 10 à 15 ans selon le choix de l’emprunteur.

À noter que la majorité de ces formes de prêts peut être sollicitée par le biais des sites web des différents organismes de crédits. En effet, en 2017, souscrire un crédit immobilier en ligne est devenu très courant.

Les étapes jusqu’à la signature

Il va de soi que la recherche du meilleur prêt immobilier est une étape cruciale. En effet, avant de s’engager auprès d’une société de crédits, il faut être certain que toutes les conditions soient réunies pour vous apporter la plus totale des satisfactions. Afin de vous aider à mieux comprendre cette démarche, notre guide vous explique les différentes phases conduisant à la souscription d’un crédit immobilier. Dans ce guide, nous vous expliquons également comment bénéficier d’un prêt au meilleur taux immobilier possible.

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Définir sa capacité d’emprunt

Afin de financer l’achat de votre future maison ou appartement, il est indispensable que vous effectuiez une simulation de votre capacité d’emprunt. Si certains outils vous permettent de connaître en quelques minutes le montant qu’une société de crédits est à même de vous prêter, il nous paraît nécessaire de détailler davantage cette section de notre guide.

Comment déterminer sa capacité d’achat ?

La capacité d’emprunt, c’est le montant que vous êtes susceptible d’emprunter auprès d’une banque ou d’un courtier. En combinant vos apports personnels avec ce que l’on appelle votre « capacité d’achat », vous pouvez déterminer le montant qui vous sera éventuellement octroyé. On calcule la capacité d’achat à l’aide de la formule suivante :

Capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + prêts aidés – frais de notaire.

Exemple : Vous venez de trouver une maison neuve vendue 150 000 €. Or, vous ignorez si vous avez les moyens de l’acheter. Pour définir votre enveloppe budgétaire, vous allez prendre en compte :

1. La somme des revenus de votre foyer, qui s’élèvent à 3 500 €. Vos charges mensuelles sont de 1 000 €. Vous possédez 25 000 € d’apport personnel ;

2. À l’aide d’un simulateur d’emprunt, vous apprenez que le montant que vous pouvez emprunter atteint 200 000 €. Avec votre apport personnel, cela fait 225 000 €.

3. Vous savez que les frais de notaire s’élèveront à 6 000 €. Votre capacité d’achat est donc de 219 000 €.

Les éléments pris en compte dans le calcul

Afin de déterminer la capacité financière du futur acquéreur, on prend en considération différents éléments cruciaux : les revenus du foyer, les éventuelles primes et pensions perçues, les charges mensuelles, les loyers à la charge de l’acheteur, le type de logement souhaité, le montant global des apports personnels, la durée de crédit envisagée, le taux d’intérêt appliqué, le seuil des mensualités, entre autres. Ces éléments sont bien entendu conservés de manière confidentielle.

Négocier et comparer les offres de prêt

La négociation est une phase importante du processus d’emprunt. Il faut savoir que dès lors que vous avez signé une promesse de vente, vous n’avez que 45 jours pour négocier un prêt immobilier à un taux avantageux. Plus que jamais, convaincre votre banque de vous octroyer des fonds assortis d’un taux d’intérêt faible est devenue une nécessité.

Quels arguments pour négocier son prêt immobilier ?

Il y a plusieurs choses que vous pouvez tenter de mettre en évidence durant la phase de négociation de votre crédit immobilier. Par exemple, si votre ratio revenus/charges est compris entre 10 % et 15 %, vous serez considéré comme un excellent emprunteur. Insistez donc sur le fait que votre taux d’endettement est faible !

Si vous disposez de revenus conséquents et possédez un patrimoine élevé, mettez-le également en surbrillance. De nos jours, il est très difficile d’épargner. Si vous avez la chance de posséder des économies, faites-en part à votre banque dans le calcul de votre capacité financière.

Par ailleurs, vous pouvez aussi souligner le fait que vous êtes capable de conserver des finances saines. Votre attitude, votre capacité à remplir vos engagements sans vous mettre en danger, est un élément déterminant dans l’octroi du prêt désiré. Servez-vous de vos anciens relevés de compte et prouvez que vous n’avez subi aucun incident de paiement pour mettre toutes les chances de votre côté.

Pour terminer, n’oubliez pas que le secteur bancaire est extrêmement concurrentiel en 2017. Les enseignes bancaires se servent des crédits immobiliers pour sensibiliser, attirer ou fidéliser de nouveaux clients. Pour les banques, vous n’êtes pas seulement la réponse à un simple produit d’appel, vous êtes porteur de valeur ajoutée. Si la société de crédits attend de vous que vous lui confiez vos revenus ou votre épargne, exigez des garanties ! Votre patrimoine, votre situation professionnelle, votre comportement face au crédit immobilier, si irréprochables, vous permettront de négocier facilement votre prêt voire même de renégocier votre crédit immobilier dans l’avenir.

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Monter son dossier de demande de prêt

Une fois votre capacité d’emprunt définie et votre crédit immobilier négocié, l’organisme prêteur va exiger un certain nombre de pièces justificatives, lesquelles serviront à étudier votre dossier de financement immobilier de plus près. Sans ces documents, la banque, le courtier ou la société de crédits ne pourra pas vous formuler de proposition concrète.

Les pièces justificatives attestant de votre situation personnelle

Dans cette catégorie, on trouve les pièces d’identité du ou des emprunteurs : livret de famille, attestation sur l’honneur, justificatif de domicile, bail de location, quittances de loyer. En fonction du statut marital des emprunteurs, certaines pièces exceptionnelles pourraient aussi être exigées.

Les pièces justificatives attestant de vos revenus et charges

Naturellement, l’organisme prêteur vous demandera aussi de lui adresser des documents relatifs à vos ressources et charges. Parmi les pièces justificatives devant être jointes à votre dossier de demande de crédit immobilier, on trouve notamment : les deux derniers avis d’imposition, les trois derniers bulletins de salaires, les trois derniers relevés de compte, les justificatifs des crédits en cours (qu’ils soient immobiliers ou personnels) et, éventuellement, un relevé d’épargne logement.

Les pièces justificatives relatives au projet immobilier

Pour terminer, dans le dossier de financement immobilier, on trouvera aussi : le compromis ou la promesse de vente (applicable pour un logement existant ou la future acquisition d’un terrain vierge), le contrat de réservation pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le contrat de construction d’une maison individuelle ou permis de construire si l’acquéreur compte faire bâtir sa maison sur un terrain constructible.

Étudier l’offre de prêt immobilier finale

Dès que l’ensemble des pièces justificatives sont rassemblées, la banque va pouvoir émettre une offre de prêt sur papier. Comme le stipule la loi, cette offre de prêt immobilier sera envoyée par courrier postal à l’emprunteur. Ce document décrit les différentes modalités du prêt et énumère les obligations de chacune des parties. Il va de soi que la forme et le contenu de l’offre de prêt immobilier sont extrêmement réglementés. À cette offre de prêt est joint une fiche d’information standardisée européenne. Cette dernière résume brièvement les caractéristiques du crédit souhaité.

Quelle est la durée de validité de l’offre de prêt ?

D’après la loi, l’offre de prêt reste valable pendant une durée minimale de 30 jours suivant la date de réception du document par le futur acquéreur du bien immobilier. Malgré tout, la durée de validité de l’offre de prêt peut tout à fait être étendue si un accord est trouvé avec l’organisme prêteur.

Par ailleurs, on notera qu’aucune somme ne peut être réclamée à l’emprunteur si ce dernier n’a pas accepté l’offre de prêt. Il faut dire que tout prélèvement est conditionné par l’acceptation de l’offre de prêt, et ce même si une autorisation préalable aurait été donnée.

credit immobilier signature

Accepter le meilleur prêt immobilier

Accepter une offre de crédit immobilier, cela consiste à signer l’offre de prêt finale formulée par la banque, société de crédits ou organisme de financement, ainsi que les éventuelles cautions annexes. Sur le plan légal, on peut accepter une offre de prêt immobilier dans les dix jours succédant la date de réception de l’offre. Effectivement, la contraction d’un prêt immobilier est toujours assujettie à un délai légal de réflexion.

Les informations obligatoires comprises dans l’offre de prêt

L’offre de prêt doit obligatoirement comporter certaines informations importantes, comme le stipule d’ailleurs l’article L313-25 du code de la consommation :

L’identité du souscripteur, l’identité du prêteur et l’identité des éventuelles personnes se portant caution ;
Les conditions et modalités du crédit et de la mise à disposition des fonds ;

Si le taux du crédit immobilier est fixe, un relevé des amortissements qui précise la répartition entre le capital et les intérêts pour chaque échéance ;

Si le taux du crédit immobilier est variable, un relevé qui précise les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt en vigueur ainsi qu’une attestation renseignant la durée du prêt et le coût total du crédit, à titre indicatif ;

Le montant total du crédit octroyé, son coût global ainsi que son taux effectif global dans l’année (TAEG) ;

La liste des garanties exigées, lesquelles conditionnent l’octroi du prêt ;

Une fiche d’information standardisée européenne ainsi qu’une mention spéciale expliquant à l’emprunteur qu’il a la possibilité de contracter une assurance auprès de l’organisme de son choix. Cette étape est non négligeable car elle permettra éventuellement de procéder au rachat de crédit immobilier.

La procédure menant à l’acceptation de l’offre de prêt

Si l’offre de prêt finale convient au futur acquéreur du logement, ce dernier devra impérativement la retourner signée à la banque par courrier postal. Il aura onze jours pour le faire. Le cachet de la Poste fait foi pour l’acceptation de l’offre de prêt par voie postale.

On remarquera que l’opération de financement inhérente à l’acceptation de l’offre de prêt doit généralement être réalisée par la banque dans les quatre mois suivant la signature. Néanmoins, il est possible que les délais prévus soient négociés au préalable entre la banque et l’emprunteur. Dans tous les cas, ces délais devront obligatoirement être spécifiés dans l’offre de prêt finale.

En cas d’annulation d’un crédit immobilier par l’emprunteur, ce dernier devra rembourser l’intégralité des sommes débloquées par la banque. Quant à elle, elle sera en droit d’exiger des frais supplémentaires. Ces frais additionnels doivent eux aussi être précisés dans l’offre de prêt. L’article R313-22 du code de la consommation stipule que ces frais ne peuvent pas dépasser 0,75 % du montant du crédit. Ils sont même limités à 150 €.

Débloquer les fonds du crédit immobilier

Une fois que l’organisme de financement aura réceptionné l’acceptation de l’offre de prêt, celle-ci sera automatiquement convertie en un contrat de prêt. Quant à la mise à disposition des fonds, le protocole est variable en fonction de la nature et des caractéristiques du projet immobilier.

Quand le crédit immobilier a pour objectif de financer l’achat d’un appartement ou d’une maison, la société de crédits réalise généralement un virement au notaire le jour même de la signature de l’acte de vente définitif. En effet, un exemplaire du contrat de prêt est transmis au notaire, qui l’annexe immédiatement dans l’acte notarié. Par la suite, c’est le notaire qui reverse les fonds à l’acheteur ;

Si le crédit immobilier a pour objectif de financer des travaux importants, la banque s’occupera généralement de régler toutes les factures. Dans ce cas de figure, le déblocage des fonds relatifs au crédit immobilier se fera de manière progressive. Bien souvent, le déblocage des fonds s’accompagnera d’un différé de remboursement. L’acheteur a toutefois la possibilité de négocier un amortissement immédiat avec sa banque ;

Si le crédit immobilier a pour objectif de financer un bien cédé en l’état futur d’achèvement (VEFA), la banque règlera le promoteur en fonction de l’avancement des travaux. Là aussi, le déblocage des fonds sera donc progressif. Techniquement, tout paiement réclamé par le promoteur conduira à la facturation d’intérêt dits « intercalaires » sur les sommes débloquées. Hors, dans le cas du financement d’un bien en VEFA, le remboursement des fonds n’est attendu qu’à la livraison du bien immobilier.

Dans ce guide du crédit immobilier, nous vous avons appris l’essentiel au sujet de la contraction d’un prêt visant à financer votre futur projet immobilier. Toutefois, vous pouvez également consulter les ressources ci-dessous pour approfondir davantage vos connaissances. Nous espérons que ce guide vous aura été utile !

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