Renouvellement de bail : quelle est la marge de manœuvre ?

Modalités de renouvellement d’un bail de location

Renouvellement de bail : quelle est la marge de manœuvre ?
Soyez un locataire averti !

Vous avez un litige avec votre propriétaire ou locataire ? Faites valoir vos droits ! Un locataire n’anticipe pas toujours une fin de bail de location. Pourtant, à l’approche de l’échéance du renouvellement du bail, il convient de connaître les évolutions possibles dans la relation contractuelle avec le propriétaire. Quelles sont-elles ?


Renouvellement de bail : de quoi parle-t-on ?
 

L’échéance

La durée légale d’un bail de location est fixée à trois ans. Elle est réduite à un an pour les locations meublées et à neuf mois pour les locations destinées aux étudiants.
 

Le principe

Les baux de location répondent au principe de la reconduction tacite. Cela signifie que dès lors que ni le propriétaire, ni le locataire ne font connaître leur souhait de mettre fin à la relation contractuelle, le bail est reconduit pour la même durée selon les mêmes modalités.

Attention :  Si le propriétaire ne souhaite pas le renouvellement du bail, il doit en informer le locataire six mois avant l’échéance de ce dernier. A l’inverse, le préavis du locataire est fixé à trois mois en location vide (réduit à un mois dans certaines circonstances).
Peu importe l’initiative de la rupture, elle devra être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie.

 

Quelle marge de manœuvre ?

Lorsqu’arrive le renouvellement du bail, il est important de savoir de quelle marge de manœuvre disposent le propriétaire et le locataire, notamment en matière de révision du montant du loyer.

Il faut noter en effet que même si les parties se sont accordées sur le montant du loyer au moment de la signature du bail, celui-ci peut être révisé.
 

Le propriétaire peut réviser le loyer à la hausse

Chaque année, l’Insee publie un indice de révision des loyers (IRL). Cet indice permet aux propriétaires de procéder aux réévaluations de leurs loyers sur la base d’un indice objectif. La hausse ne pourra excéder cet indice de référence.

Par ailleurs,  six mois avant le renouvellement du bail, le propriétaire peut proposer au locataire un ajustement du loyer si ce dernier est manifestement en deçà du prix du marché ou si des travaux importants ont été réalisés dans le logement. Le locataire disposera de deux mois pour donner sa réponse.

En cas de refus, le propriétaire aura la possibilité d’engager une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation.
 


Le locataire peut demander la révision à la baisse

Si le locataire estime que le montant du loyer du logement est supérieur au montant moyen pratiqué sur le marché du logement (sur la base de critères équivalents :  localisation, etc.), il peut demander au propriétaire de réviser le loyer à la baisse.
 


Le propriétaire peut renouveler le bail pour une durée plus courte

Il est possible pour le propriétaire de renouveler le bail de location pour une durée inférieure à trois ans si ce dernier souhaite en récupérer l’usage pour des raisons familiales ou un impératif professionnel. Le renouvellement du bail devra se faire pour une durée au moins égale à un an et le propriétaire devra en informer le locataire six mois avant l’expiration du bail.
 
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Morgane Le Corre Morgane Le Corre

Morgane Le Corre est juriste spécialisée en droit social et germanophone. Curieuse et active, elle s'intéresse à la matière juridique au sens large (droit des contrats, droit bancaire) et enrichit son expérience professionnelle par des missions dans différents domaines (enseignement, rédaction, consulting).

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