Comment marche une assurance sur le prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, de nombreuses personnes utilisent un prêt hypothécaire pour le financer. Étant donné que les montants empruntés sont souvent élevés et que, malheureusement, personne n’est à l’abri du danger, les établissements de crédit se protègent du risque en exigeant l’achat d’une « assurance emprunteur » ou d’une assurance hypothécaire . Est-ce obligatoire ? En quoi consiste-t-il ? À quelle organisation s’adresser et comment s’y abonner ?

Assurance crédit immobilier : à quoi sert-elle ?

Protection de l’emprunteur et de l’organisme de prêt

En général et pour tout type de crédit (crédit à la consommation, crédit immobilier, etc.), l’assurance emprunteur est un contrat qui garantit la solvabilité de la personne qui emprunte l’organisme prêteur, en cas de non-remboursement. En fait, personne n’est à l’abri d’un accident de vie malheureux (décès, invalidité, perte d’emploi, etc.) qui peuvent rendre impossible le remboursement du prêt emprunté. L’assurance contractée par l’emprunteur permet de restituer les sommes restantes au prêteur, sans affecter la famille ou les proches de l’assuré. Enfin, tant pour l’emprunteur que pour le prêteur, cette assurance est une garantie de sécurité.

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Une « participation d’assurance » est appelée la partie du capital assuré qui sera couverte en cas de décès, d’invalidité ou d’invalidité de l’emprunteur. Dans la grande majorité des cas, les banques exigent que ce montant soit au moins égal à 100 %, c’est-à-dire que tous les crédits soient couverts par une assurance. Nous verrons plus loin que ce ratio peut varier en fonction du nombre de coemprunteurs.

Bon à savoir ! Avant d’accepter votre demande de prêt. Il suffit de connaître le montant du prêt, sa durée et pour réaliser votre projet immobilier en toute tranquillité d’esprit, il est conseillé de rechercher votre assurance emprunteur taux d’intérêt proposé.

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Sécuriser votre crédit immobilier : est-ce obligatoire ?

Légalement, l’assurance prêt hypothécaire n’est pas requise. Mais en fait, il est presque impossible d’emprunter sans souscrire ce type d’assurance. En d’autres termes, l’établissement où la demande de crédit est faite ne peut pas vous demander de souscrire une assurance prêt, mais vous avez le droit de vous refuser le prêt si vous ne le faites pas.

Quelles sont les garanties ?

L’assurance prêt hypothécaire peut comporter plusieurs garanties. Chacun correspond aux risques qui peuvent survenir pendant la période d’assurance et sont donc couverts par celle-ci.

Prêt à deux : comment garantir le prêt ?

Si vous êtes deux à emprunter, l’assurance prêt fonctionnera pour protéger les coemprunteurs si l’un d’entre eux est en difficulté ou, dans le cas le plus malheureux, décède. Par conséquent, les garanties contenues dans le contrat d’assurance doivent être conformes au profil de risque de chaque individu.

La partie assurance (= la part du capital à assurer pour être couverte) peut être divisée selon différentes configurations. En effet, il est d’usage que la part soit distribuée en fonction des revenus de chaque coemprunteur qui lui permet de rembourser le crédit. Par conséquent, l’emprunteur qui sera responsable de la majeure partie du prêt à rembourser se verra attribuer la proportion la plus élevée, de sorte que l’autre personne soit protégée en cas d’événement malheureux le concernant.

Par exemple, si le montant du remboursement du crédit est le même pour vous deux, vos versements d’assurance seront équilibrés de 50 à 50. Dans le cas où l’un des deux co-emprunteurs se trouve en situation de perte totale et irréversible d’autonomie, la moitié du crédit correspondant sera couvert par une assurance. L’autre coemprunteur devra continuer à rembourser sa part du prêt.

L’établissement, si possible, d’un quota de 100 % (nous parlons d’une « part de 200 % ») pour chaque coemprunteur est la formule la plus protectrice. Chaque partie est couverte quoi qu’il arrive ; si un événement survient pour l’un ou l’autre, l’assurance remboursera le crédit en totalité le coût de l’assurance de l’emprunteur.

S’inscrire auprès d’un assureur spécialisé ou d’une institution bancaire : à qui s’adresser ?

Lorsqu’une banque offre une assurance crédit immobilier liée à une offre de prêt, on parle d’assurance collective . En fait, un établissement bancaire travaille la plupart du temps avec son propre réseau d’assurance ou avec un réseau de partenaires pour se couvrir des prêts accordés ; la banque combine donc les risques et fixe donc un prix uniforme pour les différents profils d’emprunteurs.

Toutefois, depuis 2010, et conformément à la loi Lagarde (loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010), l’emprunteur a la possibilité de souscrire une assurance prêt auprès d’une autre agence que l’établissement de crédit. Cela signifie que vous n’avez pas à choisir l’assurance offerte par la banque qui vous accorde le crédit et que vous avez le droit de souscrire une assurance emprunteur auprès de l’organisation de votre choix (un assureur spécialisé, par exemple), pour faire ce qu’on appelle une demande de délégation d’assurance.

Que vous contractiez un prêt auprès du Crédit Agricole, de BNP Paribas ou de la Banque Postale, vous pouvez faire appel à des compagnies d’assurance dites spécialisées, telles que MAIF, Generali, AXA ou MGEN, par exemple, pour garantir votre prêt.

Attention : votre banque exigera que l’assurance de prêt souscrite ci-dessous réponde aux mêmes garanties (risques couverts, conditions, franchises…) que celle qui vous est offerte en premier lieu.

L’importance de la concurrence et de la comparaison des offres

Il est très important de ne pas s’arrêter à la seule proposition d’assurance emprunteur de votre banque ! En fait, le coût d’assurance de l’emprunteur peut représenter 10 à 30 % du coût total d’un prêt hypothécaire… Il ne s’agit donc pas d’une dépense à négliger.

Parce que tout n’est pas clair en permanence, depuis 2015 (article L311-4-1 du Code de la consommation), un indicateur obligatoire qui aide les emprunteurs à comparer le coût de différentes assurances emprunteurs – le taux d’assurance annuel effectif (TAEA). Ce dernier devrait apparaître dans toutes les simulations d’assurance, que vous effectuiez la demande auprès de votre banque ou d’un assureur spécialisé. Il doit également être accompagné des détails des garanties qu’il intègre (DC, IPT, PE…). Par conséquent, un document est fourni avec toutes les informations nécessaires pour évaluer le coût global de l’assurance : le coût en euros par période (en fonction de la fréquence de chaque contribution), le coût total de l’assurance en euros sur la durée totale du prêt et le TAEA. Concrètement, le TAEA indique le coût réel de votre future assurance prêt immobilier ; vous pouvez vous y fier pour prendre votre décision !

Les 6 points à vérifier dans le contrat d’assurance, pour être bien couvert

• La période d’attente

Commence dès la signature de l’assurance. Cette période représente la période pendant laquelle l’emprunteur n’est pas couvert par une assurance mais continue de payer les cotisations dues. Cette durée varie entre 1 et 12 mois, selon les organisations.

• Période de franchise

Commence à la date de l’événement couvert par l’une des garanties d’assurance et représente une période sans compensation. Par exemple, après une perte d’emploi, le contrat qui prévoit une franchise de 90 jours, l’assuré devra rembourser son crédit pendant cette période et l’assurance couvrira une indemnité à partir du jour 91. Leur durée varie en fonction des organisations et des types de garanties.

• Limitations de garantie

L’assureur a la possibilité de limiter la couverture de l’emprunteur en fonction de son âge, de sa consommation de tabac, de son état de santé… N’oubliez donc pas d’examiner attentivement ces limites !

• Exclusions de garantie

Encore une fois, il ne faut pas négliger ce point. Par exemple, un assureur peut inclure dans le contrat le fait que le crédit ne sera pas remboursé en cas d’accident en état d’ébriété ou dans un pays dangereux. Voir également les exclusions de garanties liées à la pratique d’un sport (même en tant qu’amateur). Veuillez noter que quoi qu’il arrive, tout ce qui n’est pas explicitement mentionné dans les exclusions est couvert.

• Les méthodes de soins

Le mode de compensation doit être vérifié en cas d’événement avéré ! Il peut s’agir d’une somme forfaitaire (l’assurance paiera le paiement mensuel complet du crédit quelle que soit votre situation financière, en fonction de votre part si vous êtes coemprunteur) ou d’un montant compensation (déduisez tous les avantages perçus du paiement mensuel, tels que le salaire ou même une éventuelle compensation, afin de ne pas fixer uniquement le supplément).

• Limites
  

L’assureur peut se réserver le droit d’introduire des limites maximales sur certains critères. Par conséquent, la durée du remboursement des paiements mensuels peut être limitée ; un montant maximum peut être attribué à chaque garantie ; enfin, un montant total du contrat peut être fixé.

Comment est calculé le prix de l’assurance emprunteur ?

Nous parlons des taux d’assurance hypothécaire. Il peut être calculé de deux manières différentes, selon l’institution dans laquelle vous souscrivez l’assurance de l’emprunteur :

• Pour l’assurance collective (avec la banque qui offre le crédit)

Ce taux est calculé en fonction du montant initial emprunté, il reste donc fixe pendant toute la durée du remboursement.

• Pour une délégation d’assurance (avec un assureur spécialisé)

Ce taux est calculé sur la base du capital restant dû, il est donc recalculé chaque année et réduit ainsi les cotisations au fur et à mesure des remboursements.

En général, l’âge de l’emprunteur, son état de santé, ses antécédents médicaux, les risques éventuels liés à son activité professionnelle, ainsi que le montant et la durée du prêt sont des facteurs qui sont pris en compte directement lors du calcul de l’assurance prêt.

Trois grandes catégories de risques sont prises en compte dans l’évaluation du profil de l’emprunteur et dans la définition de l’assurance hypothécaire et de sa tarification :

• Risque médical : ce risque est lié à l’âge, aux antécédents médicaux, au fait d’être fumeur ou non.
• Le risque de l’activité et des loisirs : pratiquer des sports risqués ou extrêmes.
• Risque professionnel : certaines opérations sont considérées comme « à risque » par les assureurs (camionneur, gendarme, performance intermittente, pharmaceutique…).

Assurance santé et prêt

Pour évaluer votre profil de santé et estimer les risques, la compagnie d’assurance vous demandera de remplir une déclaration d’état de santé (DES). Poids, taille, arrêts de travail possibles, traitements, examens médicaux… Il est fortement recommandé de répondre à ce questionnaire le plus honnêtement possible, même si cela pourrait avoir un impact sur le coût ou la prestation de l’assurance. En fait, il est interdit de cacher des problèmes de santé ; même une simple omission est interdite. Pire encore, si une réclamation devait survenir en raison d’un problème médical caché, l’assurance ne le couvrirait en aucune façon et cela entraînerait la résiliation immédiate du contrat.

Dans le cas de qui court un risque de santé aggravé (invalidité, maladie…) et son état de santé ne lui permet pas d’obtenir une couverture d’assurance prêt sans augmentation de taux ou exclusion de garantie, il y a la Convention AERAS qui a été signée en 2007 par des professionnels de la banque et de l’assurance, le Associations d’État et de patients et consommateurs. Ce dernier a été créé pour faciliter l’accès à l’assurance et donc aux prêts pour les personnes exposées à des risques de santé aggravés et gravement aggravés.

En général, cet accord prévoit un examen approfondi à trois niveaux de votre demande d’assurance : un premier niveau de l’examen dit « standard » (commun à tous les profils d’emprunteurs), puis un deuxième niveau d’examen pour déterminer si des risques aggravés sont prouvés. En cas de refus d’assurance à ce stade, le dossier de l’emprunteur sera examiné au troisième niveau pour déterminer une couverture adéquate, avec une augmentation possible du taux, bien que limitée si le revenu de l’emprunteur tombe en dessous d’un certain seuil.

Quelles sont les étapes à suivre pour garantir votre crédit ?

Étape 1 : Acceptez la demande d’hypothèque

Bonne nouvelle ! Votre banque a accepté votre demande de prêt. Ensuite, une offre de prêt est publiée (attention car la plupart du temps, elle a une durée de validité de 30 jours). Toutefois, vous devrez attendre 10 jours (période de réflexion) avant de signer et de retourner l’offre à votre banque.

Dans le même temps, la banque vous propose sa propre assurance prêt, une assurance collective , qui prend la forme d’un formulaire standardisé contenant toutes les informations nécessaires à votre éventuelle décision de souscrire cette assurance (garanties, montant des contributions…).

Il vous sera utile de réaliser, avec votre banque, une simulation de crédit immobilier intégrant le coût de l’assurance prêt. Cela peut également être l’occasion de négocier des taux de crédit et des conditions de crédit !

Étape 2 : Comparez les différentes offres d’assurance pour les emprunteurs

Comme nous l’avons vu plus haut, vous avez le droit de ne pas choisir l’assurance collective de votre banque. Vous pouvez donc comparer celle qui vous est proposée avec d’autres assurances de prêt offertes par des organisations spécialisées. Encore une fois, pour être pleinement informés, les assureurs doivent vous fournir des fiches d’information normalisées où toutes les informations nécessaires sont collectées.

Si vous trouvez une assurance plus compétitive ailleurs, vous pouvez souscrire une assurance individuelle auprès de l’institution concernée et en informer immédiatement votre banque.

Étape 3 : Choisir une assurance de prêt immobilier

Dans le cas où l’assurance collective de votre banque vous convient, il vous suffit d’accepter l’offre que la banque vous a faite en premier lieu. Votre demande de crédit a été officiellement acceptée !

Si vous optez pour un bureau d’assurance , votre banque dispose de 10 jours pour l’examiner et vérifier la correspondance correcte des garanties et des conditions offertes.

Si la banque accepte cette délégation d’assurance, elle doit vous en informer. Si vous n’avez toujours pas de réponse de sa part à la fin de la période de 10 jours, vous pouvez considérer votre demande comme acceptée et votre crédit comme assuré.

Au contraire, si la banque rejette cette délégation, elle est obligée de vous expliquer pourquoi. L’insuffisance des garanties proposées peut être une raison valable, vous devrez donc réajuster l’assurance en fonction de ce que la banque vous a initialement proposé. Si vous persistez dans votre refus suite à ces changements, vous avez le droit de le contester en envoyant une lettre recommandée au directeur de l’agence. Enfin, si le blocage persiste, n’hésitez pas à appeler votre médiateur bancaire ou à déposer une plainte auprès de l’ACPR (Prudential Control and Resolution Authority).

Comment puis-je modifier ou annuler une assurance ?

Annulation en cas de remboursement anticipé du crédit

Imaginons qu’il y ait une entrée de fonds inattendue (héritage, don ou pourquoi pas gagner un billet de loterie) afin que vous ayez la chance de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement que prévu. Tout d’abord, vous devez vous référer aux termes du contrat de prêt : votre banque peut inclure des conditions de taux et des pénalités en cas de remboursement anticipé .

Grâce à la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, connue sous le nom de loi Hamon, l’emprunteur a le droit de résilier son assurance emprunteur, à tout moment, au cours de la première année (12 mois) suivant la signature du prêt. La modification de mars 2017 de Bourquin vient compléter ce projet en ajoutant une deuxième chance de mettre fin à votre assurance prêt. En fait, un emprunteur peut rompre son contrat d’assurance à chaque date anniversaire de sa souscription.

Avertissement : La provision résultant de la modification Bourquin ne s’applique que si votre crédit a été pris après le 1er mars 2017. Si cette dernière date est antérieure à cette date, vous devrez attendre le 1er janvier 2018 pour bénéficier de ce droit de résiliation annuel. Pour mettre fin à votre assurance, vous devez respecter les délais de préavis selon la méthode de résiliation :

• Pour une annulation au cours de la première année (loi Hamon) : La notification doit être envoyée au plus tard 15 jours à l’avance de la fin de la première année du contrat.
• Pour une annulation annuelle (modification Bourquin) : doit être soumise au plus tard 2 mois avant chaque date d’ anniversaire du contrat.

Si vous avez souscrit une assurance collective auprès de votre banque, c’est à celle-ci de faire ce qu’il faut pour l’annuler auprès de votre agence d’assurance ou de votre organisation partenaire, une fois que vous avez été informé de votre volonté de résilier.

Si vous avez opté pour une assurance individuelle auprès du bureau d’assurance, il vous suffit de demander à votre banque un certificat de remboursement anticipé du crédit que vous enverrez à votre assureur (par lettre recommandée avec accusé de réception).

En cas de remboursement partiel, l’assurance prêt doit être conservée. Toutefois, il sera nécessaire de demander à l’assureur de le réajuster en fonction du capital impayé. Changer d’assurance de crédit continu pour une offre plus avantageuse.

Volonté de réduire les cotisations, nouveau statut professionnel, améliorer les conditions de santé, besoin d’une meilleure couverture… Il y a de nombreuses raisons de changer d’assurance prêt ! Comme dans la phase de recherche de pré-validation du prêt immobilier, il ne faut pas hésiter à aller voir ce que la concurrence peut vous offrir en matière d’assurance emprunteur.

Le fait de concurrencer et de modifier l’assurance prêt rapportera en moyenne 6310 €

Aux Français sur toute la durée de leur prêt, soit une économie de 25 %. Ce n’est donc pas un point à prendre à la légère ! Une fois que votre banque (dans le cas d’une assurance collective) ou votre assureur actuel (pour l’assurance individuelle) a proposé de modifier votre contrat d’assurance, c’est à vous de le faire ! Ou bien cette proposition vous convient et ils prenez soin de tout, ou vous avez trouvé une meilleure offre ailleurs et dans ce cas, nous vous expliquerons tout.

Vous devez d’abord adhérer au nouveau contrat d’assurance que vous avez choisi, avant même d’avoir annulé le précédent. Oui ! Votre banque doit disposer de toutes les informations concernant cette nouvelle assurance pour l’accepter ou la refuser !

Comme pour le premier achat d’assurance sur votre prêt et avant de donner votre consentement, la banque doit vérifier que les garanties de la nouvelle assurance sont au moins équivalentes aux garanties actuelles. Une fois que vous avez soumis votre demande d’annulation (il s’agit de la même transaction et des mêmes conditions de notification que pour une simple résiliation, comme indiqué ci-dessus), la banque dispose de 10 jours ouvrables pour vous informer de l’acceptation ou non de la nouvelle assurance prêt.

Si vous l’acceptez, vous recevrez un billet qui intégrera la nouvelle assurance qui vous sera retournée signée. De cette façon, vous serez couvert par votre nouveau contrat !

Votre banque pourrait refuser cette assurance. Si le refus est justifié par le fait que les nouvelles garanties ne sont pas équivalentes aux précédentes et, dans ce cas, vous devrez modifier votre nouveau contrat d’assurance jusqu’à ce que cette condition soit remplie. Veuillez également noter que la banque est tenue de respecter le délai de 10 jours ouvrables (à compter de la réception de la demande d’annulation et du nouveau contrat d’assurance) pour vous faire part de vos commentaires ; si nécessaire, vous risquez une amende de 3 000 € (article L 312-32-1 du Code de la consommation).