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Quel statut pour investir dans l’immobilier ?

C’est une question qui se pose fréquemment chez les investisseurs immobiliers. Est-il préférable d’investir en votre propre nom (en votre nom propre en tant que personne physique) ou par l’intermédiaire d’une entreprise que vous créez (entité juridique) ? Comment décidez-vous ? Et si c’est par l’intermédiaire d’une entreprise, est-ce nécessairement dans le Civil Society Real Estate (SCI) ? Ou sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL) ?

En fait, un investissement immobilier locatif peut être envisagé selon deux modes de tenure  :

A découvrir également : C'est quoi le SLS ?

  • son propre compte : l’investisseur (ou les investisseurs dans le cas d’indivis) s’engagera lui-même et en son nom ;
  • dans une entreprise : une entité juridique sera créée et elle effectuera l’activité de location.
  • pour

Ces deux modes de détention ont des conséquences opérationnelles, juridiques et fiscales très différentes .

Tout d’abord, nous présenterons l’investissement immobilier en votre nom propre, puis en tant que société. Parce qu’il faut assimiler les bases pour comprendre les conséquences. Nous comparerons ensuite l’impact de ces différentes formes de tenure sur les différentes étapes d’un investissement : acquisition, exploitation, revente et transfert .

A lire aussi : Comment savoir si on a un bon salaire ?

Nicolas note : Cet article est le fruit d’une collaboration avec Daniel Vu , investisseur immobilier que nous avons interviewé (et auteur de mon livre préféré sur l’investissement immobilier, car pratique et pragmatique : Comment investir dans l’immobilier locatif). Les différents tableaux qui illustrent l’article proviennent directement de son livre.

RÉSUMÉ

  • Investissement immobilier sous un nom privé
  • Investissement immobilier dans une entreprise
  • Acquisition en son propre nom ou dans une entreprise
  • gérée en son nom propre ou en

    entreprise

  • Revente en votre nom propre ou dans une entreprise Transmission en
  • votre nom propre ou dans une entreprise
  • Conclusion : Investir dans l’immobilier en votre nom propre ou dans une entreprise ?

Plan de l'article

Investissement immobilier en votre nom propre

Même lorsque vous investissez pour louer pour votre propre compte (et non par l’intermédiaire d’une entreprise), vous devez être un peu entrepreneur . En effet, le propriétaire est responsable de l’achat de la propriété, de son fonctionnement (visites, inventaire, entretien), des déclarations de revenus, etc. Il a des responsabilités vis-à-vis de ses locataires et de l’administration fiscale.

Avant d’investir, vous devez d’abord savoir si vous souhaitez louer nu ou meublé. Parce qu’il a des conséquences opérationnelles, juridiques et fiscales.

Location de propriétés nues ou meublées ?

immobilier peut être loué nu (mode de location par défaut, non meublé) ou loué meublé. Il s’agit d’une décision importante qui a des conséquences opérationnelles (ce qui est fourni doit être… proportionné) et des conséquences fiscales L’  :

  • Les revenus du loyer nu (y compris les exonérations fiscales Pinel et Denormandie en particulier) sont déclarés dans la catégorie des revenus de la propriété ;
  • les revenus des locations meublées sont déclarés dans la catégorie de revenus BIC (Industriel et Avantages commerciaux). Dans le mobilier classique, le loyer n’est que d’un an (contre 3 ans en location nue) et il y a des formalités administratives spécifiques pour la location meublée.

Location meublée sous le statut LMNP ou LMP ?

Dans la location meublée, il y a 2 types de locataires :

  • LMNP : locataires meublés non professionnels. Avec un revenu BIC inférieur à 23 000 euros par an. OU dont le revenu BIC ne dépasse pas le montant de votre revenu d’entreprise net imposable. Par conséquent, un cadre avec un revenu d’entreprise de 100 000€ par an peut être en statut LMNP même avec 90 000€ de revenus provenant de locations meublées.
  • LMP : locataires meublés professionnels. Pour ceux qui dépassent les seuils LMNP.

Que vous louiez nu ou meublé, dans les deux cas, vous pouvez choisir le régime fiscal Micro ou Real .

Les régimes fiscaux dits « micro » (microlands et microBIC)

Chez Micro, pour le calcul de notre revenu net imposable, nous déduirons de nos revenus locatifs une allocation forfaitaire  :

  • en location nue : réduction de 30 % sur le montant de nos locations, hors charges pour le microterres. Avec une limite de revenu de 15 000€ par an à ne pas avancer.
  • pour le loyer meublé : réduction de 50 % de notre loyer charges comprises (voire 71 % dans le cas de chambres d’hôtes ou de tourisme meublé classé) pour le régime Micro-BIC. Avec une limite de revenu de 72 500€ par an qui ne doit pas être dépassée.

Les régimes fiscaux dits « réels » (Real Land et BIC-Real)

Au lieu de taxer le Micro Régime, nous pouvons opter pour le régime royal. Par conséquent, pour le calcul de notre assiette fiscale nette, nous déduirons de nos frais de location et d’amortissement  :

  • en location nue : les charges immobilières, les franchises font l’objet d’une liste restrictive (intérêts sur prêts, assurances, gestion par agence, travaux de maintenance ou d’amélioration, etc.)
  • est

  • loué meublé : dans BIC-Real, toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre entreprise et dans le cadre de la gestion normale seront déductibles en tant que dépenses (ou amortissement comptable étalé sur plusieurs années). De plus, nous pouvons même déduire un amortissement de notre propriété, ce qui nous permet souvent d’obtenir une assiette fiscale nette de 0€ pendant au moins 8 ans.

Imposition des revenus locatifs nets dans les prélèvements sociaux IMT

Nous avons déterminé le revenu net imposable de l’immobilier (loyer nu) ou du BIC (loyer meublé), après déduction des crédits du plan Micro, ou des dépenses et de l’amortissement du plan Real. Nous imposons ensuite ce bénéfice net jusqu’à concurrence de notre pourcentage IMR (tranche d’imposition marginale) .

auquel il faut ajouter 17,2 % des coûts sociaux. À l’exception du LMP, pour lequel 17,2 % des cotisations de sécurité sociale seront remplacées par 35 % des cotisations de sécurité sociale SSI. À (Avec la loi sur le financement de la sécurité sociale de 2021, ces cotisations sociales s’appliquent à tous les LMP sans distinction liée à l’inscription éventuelle au registre du commerce et du commerce). Par conséquent, un investisseur meublé intelligent accordera une plus grande attention à son seuil maximal de revenu locatif meublé, au-delà duquel il passerait du statut LMNP au statut LMP.

Note de Nicolas  : Dans cet article, vous trouverez des exemples numériques de taxes sur les différents schémas nus et meublés. Nous apprécions particulièrement la location meublée (sous le statut LMNP) pour sa fiscalité très avantageuse, sur le plan Micro et plus encore en Real grâce à l’amortissement de la propriété. Notre guide LMNP avec étui pratique.

Tableau récapitulatif des différents régimes fiscaux applicables en votre nom

Ce tableau est tiré du livre « How to Invest in Rental Real Estate » de Daniel Vu.

Investissement immobilier dans la société

Au lieu de le faire en votre propre nom, vous pouvez également investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une entreprise. Parmi la multitude de formes d’entreprises existantes, 2 voies se distinguent principalement en matière d’investissement immobilier locatif :

  • SCI : Civil Real Estate Society ; SARL : Société à responsabilité limitée
  • .

Nous avons vu que, en notre nom propre, les revenus locatifs sont imposés en fonction de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie « revenu de la propriété » s’il s’agit d’un loyer nu, ou « BIC » s’il s’agit d’une location meublée). Pendant que vous êtes En partenariat, vous pouvez choisir entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) : vous devez choisir lors de la création de l’ entreprise.

Investissement immobilier via SCI

SCI est une société de gestion immobilière qui exerce une activité civile et non commerciale . Sur le plan fiscal, nous distinguons le SCI en IR (impôt sur le revenu) et le SCI en IS (impôt sur les sociétés).

SCI sur l’impôt sur le revenu

IR SCI est dédié à la location de nus . Par conséquent, la location meublée (considérée comme une activité commerciale) n’est autorisée que jusqu’à concurrence de 10 % du chiffre d’affaires de SCI.

Leurs impôts sont dits « transparents ». En effet, les revenus locatifs générés sont répartis entre les partenaires en fonction de leur nombre de parts sociales. Et ils seront imposés sur l’imposition personnelle des associés en vertu de la des micro-terres ou des terres réelles , comme s’il s’agissait d’un revenu provenant d’une exploitation en son propre nom.

SCI en fiscalité des sociétés

L’IS SCI admet la location nue comme une location meublée et entraîne une double imposition. D’abord au sein de l’entreprise (si le résultat est positif), puis éventuellement dans le fisc du partenaire (IR s’il s’agit du versement du dividende).

Pour le calcul du résultat à la fin de l’année, toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre activité et dans le cadre d’une gestion normale seront déductibles en tant que dépenses ou amortissements en fonction de leur montant. Nous pouvons même déduire un amortissement comptable de notre propriété.

En cas de résultat positif (sachant qu’il est facile d’obtenir un résultat fiscal à 0 grâce à l’amortissement appliqué), le bénéfice sera imposé sur le impôt sur les sociétés. À un taux de 15 % jusqu’à 38 120 euros de bénéfices, à un taux de 26,5 % au-dessus de ce seuil.

Ensuite, au cas où les partenaires souhaiteraient se verser des dividendes, un deuxième impôt sur les dividendes sera appliqué sur l’impôt sur le revenu. Choix en fonction du taux de PFU (Single Flat Tax, également connu sous le nom de flat tax) de 30% , OU sur l’échelle de l’impôt sur le revenu jusqu’à :.

Investissement immobilier via SARL

La SARL est une entreprise dédiée à une activité industrielle, commerciale , agricole ou artisanale. Comme pour SCI, le contractant peut choisir de créer une LLC imposée à l’IR ou à l’IS.

SARL à l’impôt sur le revenu

SARL en IR sont dédiées uniquement aux locations meublées Les et n’autorisent pas les locations nues, sous peine de être requalifié en SARL dans le IS. Ils peuvent être configurés pour :

  • une période maximale de 5 ans pour les LAL hors famille ;
  • une période indéterminée pour la LLC familiale. C’est-à-dire que SARL ne constituait qu’entre des parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents) ou entre frères et sœurs, ainsi que des conjoints et partenaires liés par le PACS.

Leurs impôts sont dits « transparents ». En effet, une fois répartis entre les partenaires en fonction de leur nombre d’actions, les revenus générés (après dépréciation et déduction des dépenses) seront imposés sur l’imposition personnelle des associés sous le régime BIC-Real (notez que MicroBIC n’est pas disponible). Comme s’il s’agissait de revenus provenant d’opérations propriétaires dans LMNP ou LMP.

Cependant, il y a une différence : le manager associé majoritaire sera responsable des cotisations de sécurité sociale SSI , y compris le LMNP (bien qu’en son nom propre, cette responsabilité ne s’applique qu’aux LMP).

SARL en fiscalité des sociétés

La SARL des EI admet le loyer nu et la location meublée , ce qui entraîne une double imposition. Tout d’abord au sein de la société (si c’est un résultat positif). Ensuite, éventuellement, dans le fisc du partenaire (IR s’il s’agit d’un paiement de dividendes). Il s’agit du même traitement que le SCI dans la IS (voir ci-dessus), à l’exception des dividendes versés aux cadres supérieurs.

En cas de versement de dividendes, imposition des dividendes pour les actionnaires majoritaires de la SARL  :

  • pour la part des dividendes n’excédant pas : 30 % d’impôt fixe (ou barème d’options d’impôt sur le revenu 17,20 % des impôts sociaux) ;
  • pour la part des dividendes qui dépasserait ce montant : 12,8 % UFP 35 % de cotisations social (ou option de barème d’impôt sur le revenu 35 % de cotisations sociales).

Tableau récapitulatif des différents régimes fiscaux applicables aux entreprises

Ce tableau est tiré du livre « How to Invest in Rental Real Estate » de Daniel Vu.

Maintenant que nous avons examiné les bases, examinons l’impact de ces différents modes de maintien aux différentes étapes d’un investissement immobilier : acquisition, exploitation (gestion) et revente.

Acquisition en votre nom propre ou en entreprise

C’est souvent à ce stade de l’achat d’un bien immobilier que l’on choisit entre le nom propre et l’entreprise.

En cas de doute, il sera possible d’inclure dans l’avant-contrat (engagement ou promesse de vente) une clause dite de substitution . Cela permet à l’acheteur de « transférer » la vente à un autre acheteur, une personne physique ou morale. Nous pouvons donc signer un engagement en notre nom, puis le transférer à notre société SCI ou SARL.

Le nombre d’investisseurs potentiels

Pouvez-vous acheter un bien de location pour plusieurs personnes ?

  • En notre nom propre : nous pouvons acheter seul ou avec plusieurs personnes (par exemple, un couple qui achète un loyer). En général, le régime d’indivisión est évité, car en cas de désaccord, un individu aura le droit de forcer l’autre personne à mettre le bien en vente.
  • En SCI : Un minimum de 2 partenaires sera requis.
  • En SARL : nous pouvons acheter seul (il s’agit alors d’un EURL) ou avec plusieurs.

La note de Nicolas  : Acheter dans une entreprise signifie nécessairement avoir plus de ressources. Par conséquent, avec des partenaires, il est plus facile d’acheter des bâtiments entiers (généralement plus rentables que les appartements individuels).

La période de retrait

Pouvons-nous se retirer après la signature du contrat d’achat préliminaire ? Savoir qu’un achat est formalisé en 3 étapes avec le vendeur  : l’offre (vous pourrez toujours vous retirer plus tard), puis la signature du contrat préliminaire (engagement ou promesse de vente), et enfin la signature de l’acte authentique (remise des clés).

son propre compte : l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours Pour à compter du jour suivant la signature du contrat préliminaire pour se retirer de la vente.

Une entreprise qui effectue une acquisition ayant un lien direct avec son objet d’entreprise est considérée comme un acheteur professionnel et ne peut donc pas bénéficier du délai de rétractation de 10 jours. Et la même chose dans le cadre d’une famille SCI ou LLC. Cela dit, il y a un défilé : en incluant une clause de substitution, vous pouvez signer l’avant-contrat en votre nom propre (avec un délai de rétractation de 10 jours), puis vous pouvez signer l’acte authentique en compagnie.

Protection des biens personnels

La création dans la société est souvent considérée comme un moyen plus efficace de protéger les biens personnels. De quoi s’agit-il vraiment ?

  • son propre compte : l’acheteur sera responsable des pertes illimitées de ses biens personnels.
  • Dans SCI : Les partenaires sont responsables indéfiniment des pertes de leurs actifs personnels, au prorata de leur capital social.
  • En SARL : est une société « à responsabilité limitée ». Ainsi, comme son nom l’indique, les associés sont, par défaut, seuls responsables de leur contribution, à moins qu’il n’y ait un manque de gestion. Cela dit, cette disposition de protection est généralement démentie par le fait que les banques imposent généralement une garantie personnelle aux partenaires en cas de défaut de paiement du prêt par le entreprise.
  • Pour

Crédit immobilier

Les investissements immobiliers sont souvent réalisés au maximum à crédit. Pour profiter de l’effet de levier et optimiser les impôts (les intérêts sont des frais déductibles).

Points communs du crédit immobilier en son propre nom et dans une entreprise

Dans l’essentiel, il n’y a pas de différence :

  • Il sera possible de bénéficier d’une clause suspensive qui vous permettra de retirer sans pénalité si vous n’obtenez pas de crédit. Pour ce faire, il doit être spécifié dans l’avant-contrat.
  • Pour couvrir le risque de non-paiement du crédit, les banques auront besoin des mêmes garanties : hypothèque, IPPD (registre des créanciers de privilège), agence de garantie.
  • Il sera nécessaire de souscrire une assurance décès et invalidité de l’emprunteur (DC/PTIA) au nom des partenaires.
  • Les taux proposés pour un prêt les entreprises ou les entreprises privées seront sensiblement les mêmes. En fait, il n’y a pas de prêts hypothécaires spécifiques à l’entreprise à ce jour.
  • Nous ne pourrons pas bénéficier de prêts d’aide à l’adhésion (PTZ, prêt convenu, PAS, prêt immobilier). Dans la mesure où ces types de prêts sont destinés à l’acquisition d’une résidence principale et sont interdits pour les biens locatifs.

Quel sera le nom de l’hypothèque ?

En votre nom propre, le crédit sera au nom de l’acheteur.

Dans l’entreprise, il sera possible de prendre des biens immobiliers de crédit nécessaires à l’acquisition de biens pour le compte de l’entreprise ou pour le compte des associés . Dans tous les cas, la banque calculera la capacité d’emprunt de l’entreprise en additionnant les capacités d’endettement de chaque partenaire, en fonction de leur les revenus respectifs.

Crédit au nom de l’entreprise

En cas de crédit pour le compte de l’entreprise, la banque étudiera la situation personnelle de chacun des partenaires. C’est la société qui va s’endetter .

Dans la pratique, le remboursement du crédit sera effectué sur les fonds propres de l’entreprise, en utilisant :

  • revenus locatifs générés,
  • contributions au compte courant des partenaires. En fait, les partenaires peuvent apporter des fonds à l’entreprise, avec une possibilité future de récupérer les sommes versées avec intérêt.

Note de Nicolás : cet endettement de la société sera avantageux si vous souhaitez donner des actions (qui seront moins imposées en raison de la forte réduction de valeur). En fait, la valeur des actions d’une entreprise dépend de son actif net, composé de : les actifs de la société (valeur des biens immobiliers) dont on soustrait ses passifs (dettes liées au prêt). Cela permettra également aux associés dont le profil ne facilite pas l’obtention d’un prêt hypothécaire (en particulier les mineurs) de détenir des actions de l’entreprise.

Nous préférerons généralement cette solution de crédit au nom de l’entreprise.

Crédit au nom des partenaires

Dans ce cas, ce sont les partenaires qui seront endettés à titre personnel. En pratique, ils contribueront à la société le montant emprunté sur le capital social (en espèces en échange d’actions) ou dans le compte courant d’un partenaire (avec la possibilité future de récupérer les sommes versées avec intérêts).

Gestion immobilière pour votre propre compte ou dans une entreprise

Une fois l’achat d’un bien immobilier effectué, il est nécessaire de louer, d’exploiter (gérer) la propriété. Au niveau opérationnel, juridique et fiscal : quelles sont les conséquences en leur nom propre ou dans la société ?

L’impact sur les conditions de location

Les conditions d’exploitation d’un bien immobilier dans une entreprise (à l’exclusion de la SCI familiale) sont beaucoup plus strictes qu’en son propre nom.

Pour les locations nues : la période de location est différente

En son nom propre : la durée d’un bail sans contrat est fixée à 3 ans . La reprise de l’occupation est une raison valable de la licence à la fin du bail.

En entreprise (SARL et SCI non familiale) : La durée d’un bail non contractuel est fixée à 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale. De plus, la société ne pourra pas donner d’autorisation à son locataire à la fin du bail car l’un des associés souhaiterait occuper la propriété.

Exception : L’article 13 de la loi n° 89-462 de 1989 permet à la famille SCI de proposer un bail pour une période de 3 ans, tout comme le fait un propriétaire « personne physique ». Il permet également à la famille SCI de concéder une licence au locataire à la fin du bail, pour la récupération du bien en vue d’une occupation par l’un des partenaires.

Location meublée : la même durée de location en propre nom et en entreprise

En notre nom propre comme dans une entreprise (SARL et SCI), nous serons soumis aux mêmes conditions de location , en fonction du contrat de location choisi :

  • Bail meublé classique : minimum 1 an avec renouvellement automatique.
  • Location étudiante meublée : 9 mois non renouvelable.
  • Mobility lease : maximum de 1 à 10 mois, sans renouvellement tacite (renouvelable avec l’accord des deux parties dans la limite de 10 mois maximum).

Location meublée : la même obligation de meubler

En notre nom comme en société, nous serons soumis à la même liste minimale de meubles (voir décret) :

  • Linge de lit avec couette ou couverture ;
  • Stores ou rideaux dans les chambres ; Plaque de cuisson ;
  • Four ou four
  • à micro-ondes ; Réfrigérateur ;
  • Réfrigérateur
  • congélateur ou congélateur avec une température maximale de -6 °C ;
  • Plats en quantité suffisante pour que les occupants puissent prendre leurs repas ;
  • Cuisine ustensiles ; Table ;
  • Siège ;
  • Étagères de rangement ;
  • Luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques de l’habitation (aspirateur s’il y a tapis, balai et vadrouille à carreaux).

Le garant en cas de loyer impayé ou de dommages

En son nom propre , il est possible de demander au locataire d’avoir un garant (personne physique ou morale). Ce dernier s’engage à régler les dettes du locataire en cas de défaut ou de dommage.

Dans une entreprise (SARL et SCI non familiale), le cautionnement ne peut être demandé que s’il est soumis par une organisation faisant partie d’une liste établie par la loi, ou dans le cas d’un locataire étudiant non boursier.

Exception : Encore une fois , la famille SCI diffère des autres entreprises par la possibilité de demander un dépôt au locataire, comme le ferait un propriétaire « personne physique ».

Les procédures administratives pour déclarer le départ de l’activité de location

Selon notre mode de fonctionnement, une déclaration du début de l’activité peut être requise :

  • Location de nudistes au nom propre : aucune déclaration de début d’activité n’est requise. Que vous soyez dans le système des microterres ou de la fiscalité immobilière.
  • Louez meublé en votre nom propre : il sera nécessaire d’enregistrer notre activité. En pratique, vous devez remplir un formulaire P0i pour notre premier établissement (puis avec un formulaire P2-P4i pour les propriétés suivantes). Et cela, que vous soyez dans le système fiscal micro-BIC ou BIC-Real. Les procédures de reporting du LMNP sont détaillées ici.
  • Location via SCI : Il sera nécessaire d’enregistrer notre activité dans SCI à l’aide d’un formulaire M0. Pour le SCI, il s’agit du CERFA N°13958. Ce formulaire nous permettra de formuler notre choix de régime fiscal, dans l’IR (cochez la case « Revenus de la ») ou dans le IS.
  • Location via SARL : Il sera nécessaire d’enregistrer notre activité en SARL à l’aide d’un formulaire M0. Pour SARL, il s’agit du CERFA No. 1680. Ce formulaire nous permettra de formuler notre choix de régime fiscal, dans l’IR (cochez « BIC ») ou dans le SI.

L’impact fiscal sur les locations de nudistes

Comme expliqué plus haut, dans les locations nues, nous avons accès à 4 régimes fiscaux : 2 en notre nom propre et 2 en entreprise.

Le régime des micro-terres (en son propre nom)

revenus imposés seront constitués de nos locations hors charges, auxquelles nous appliquerons une réduction forfaitaire de 30 % Les .

70 % sont soumis à l’impôt sur le revenu, jusqu’à concurrence de notre pourcentage de la tranche d’imposition marginale (MIT) 17,2 % des impôts sociaux.

Tenure foncière réelle (en nom propre)

Les revenus imposés seront constitués de nos loyers hors charges, dont nous pouvons déduire certaines dépenses du réel , selon une liste limitative limitée :

  • les frais de dépôt bancaire pour le crédit ;
  • les

  • taux de garantie de sécurité ;
  • l’

  • assurance (PNO/crédit/loyer impayé du propriétaire non occupant) ;
  • les

  • intérêts sur les prêts ;
  • la

  • taxe foncière (sauf la partie de la taxe d’élimination des ordures ménagères TEOM) ;
  • les

  • frais de copropriété (partie « non récupérable ») ;
  • les frais de gestion des loyers ;
  • les frais de

  • procédure et de contentieux ; les
  • travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien.

Après déduction de ces charges, le résultat restant est soumis à l’impôt sur le revenu, jusqu’à concurrence de notre pourcentage d’IMR 17,2 % des impôts social.

Nicholas note : Dans le régime foncier réel, il est possible de créer un déficit foncier si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs. Dans ce cas, le déficit foncier est déportable pendant 10 ans sur les revenus de la propriété. Une partie de cette baisse est même attribuable à nos revenus mondiaux. Un exemple quantifié de déficit foncier.

La SCI en matière d’impôt sur le revenu

L’IR SCI se caractérise par une fiscalité dite « transparente » . Par conséquent, les revenus constitués par nos loyers hors charges seront répartis entre les partenaires (au prorata de leur part de capital). Ils sont ensuite mélangés à leurs revenus personnels pour être imposés en fonction des régimes de microterres ou de biens immobiliers. Comme si ces revenus provenaient d’une propriété exploitée en son propre nom.

SCI ou SARL en fiscalité des sociétés

Pour les sociétés IS, le revenu imposable sera constitué de nos revenus, y compris les dépenses, desquels nous pouvons déduire à titre de dépenses ou d’amortissement toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre entreprise et dans le cadre d’une gestion normale. Nous pouvons même déduire un amortissement comptable de notre propriété. Toutefois, la dépréciation sera la source de plus-value à court terme qui pénalise la revente

En cas de résultat positif (sachant qu’il est facile d’obtenir un résultat fiscal à 0 grâce à l’amortissement appliqué), le bénéfice sera imposé sur l’impôt sur les sociétés. À un taux réduit de 15 % à 38 120 euros de bénéfices, à un taux de 26,5 % au-delà de ce seuil.

Ensuite, au cas où les partenaires souhaiteraient se verser des dividendes, il sera appliqué une deuxième imposition : sur les dividendes de l’impôt sur le revenu. Choix basé sur le taux PFU (Single Flat Tax, également connu sous le nom de flat tax) de 30% , ou sur une échelle d’impôt sur le revenu allant jusqu’à :.

À l’exception des dividendes versés aux cadres associés principaux de LLC  :

  • pour la part des dividendes n’excédant pas : 30 % d’impôt fixe (ou barème d’impôt sur le revenu des options 17,20 % des cotisations sociales) ;
  • pour la part des dividendes dépassant ce montant : 12,8 % UFP 35 % des cotisations sociales (ou barème d’impôt sur le revenu des options 35 % des cotisations sociales).

Si les partenaires décident d’allouer le résultat pour accumuler une réserve (au lieu de distribuer des dividendes), le résultat ne sera imposé que sur l’IS (pas d’imposition dans le RI car il n’y a pas de collecte de dividendes). Plus tard, il sera possible utiliser ce montant mis en réserve pour réinvestir dans l’immobilier et développer les actifs de l’entreprise.

Note de Nicolás  : il serait inapproprié de simplement comparer le taux d’imposition pour son propre compte (IMR 17,2 %) avec celui de la société (IS à 15 % ou 26,5 %, puis IR 30 % sur les dividendes). En fait, le revenu imposable net auquel ces taux d’imposition s’appliquent ne sont pas les mêmes. Par conséquent, l’assiette imposable d’une société dans le IS est généralement beaucoup plus faible, notamment grâce à la dépréciation comptable du bien immobilier. Par exemple, un bien immobilier de 300 000€ amorti de 3 % par an réduit le bénéfice imposable de 9 000€ par an.

L’impact fiscal sur les locations meublées

Comme expliqué ci-dessus, pour le loyer meublé, 5 régimes fiscaux nous sont accessibles : 3 en notre nom propre et 2 en entreprise.

Le régime Micro-BIC (en son nom propre)

revenus imposés seront constitués de nos locations, charges comprises, auxquelles nous appliquerons une réduction forfaitaire de 50 % Le Les (ou 71 % pour les chambres d’hôtes et le tourisme meublé classé).

Les 50 % restants (soit 29 %) seront taxés jusqu’à concurrence de notre part de l’IMR 17,2 % des prélèvements sociaux (sous le statut LMNP). Ou jusqu’à notre pourcentage de TMI 35 % des cotisations sociales en tant que LMP.

Le régime BIC-Real sous le statut LMNP (en nom propre)

revenus imposés seront constitués de nos revenus locatifs, y compris les dépenses, dont nous pouvons déduire à titre de dépenses ou d’amortissement toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre entreprise Les et dans le cadre d’une gestion normale. Nous pouvons même déduire une dépréciation comptable de notre propriété (sans créer de capitaux propres à court terme lors de la revente).

Après la déduction de ces dépenses et de ces amortissements, le résultat restant (s’il en reste !) est taxé jusqu’à concurrence de notre part de TMI 17,2 % des impôts sociaux .

L’avis de Nicolas  : En notre nom propre, le LMNP imposé au BIC-réel est le meilleur créneau de la fiscalité immobilière à notre avis. Grâce à l’amortissement de la propriété qui facilite l’imposition à 0 et qui ne gonfle même pas le gain en capital imposable lors de la revente. Pour aller plus loin : notre guide LMNP avec étui crypté pratique.

Le régime BIC-Real sous condition de LMP (en son propre nom)

revenus imposés seront constitués de nos revenus locatifs, y compris les charges, que nous pouvons déduire à titre de dépenses ou d’amortissement toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre entreprise Les et dans le cadre d’une gestion normale. Nous pouvons même déduire un amortissement comptable de notre propriété. Toutefois, la dépréciation sera la source de plus-value à court terme qui pénalise la revente.

Après déduction de ces dépenses et de l’amortissement, le résultat restant (s’il en reste !) est imposé jusqu’à concurrence de notre pourcentage de IMR 35 % des cotisations sociales .

Il sera possible de créer un déficit BIC si les charges déductibles sont supérieures aux revenus locatifs. Dans ce cas, le déficit BIC est attribuable à notre revenu global.

La SARL en impôt sur le revenu

La SARL dans l’IR se caractérise par une fiscalité dite « transparente ». Par conséquent, les revenus constitués par nos frais de loyers inclus (après dépréciation et déduction des dépenses) seront répartis entre les associés (au prorata de leur part de capital). Ensuite, ils se mélangent avec vos revenus personnels BIC pour les impôts sous le régime BIC-Real (veillez à ce que le régime micro-BIC ne s’applique pas à SARL). Comme si ces revenus provenaient d’une propriété autogérée en LMNP ou LMP.

Le statut LMNP ou LMP sera déterminé individuellement pour chaque partenaire , en additionnant tous leurs revenus BIC provenant à la fois des actifs détenus en leur nom et des actifs détenus chez SARL dans le RI. Par conséquent, dans une SARL avec IR, il sera possible d’avoir un associé LMNP et un autre LMP.

SCI ou SARL en fiscalité des sociétés

Pour les sociétés IS, le revenu imposable sera constitué de nos revenus, y compris les dépenses, auxquels nous pouvons déduire à titre de dépenses ou d’amortissement toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de notre entreprise et dans le cadre d’une gestion normale. Nous pouvons même déduire un amortissement comptable de notre propriété. Toutefois, le la dépréciation sera la source de plus-value à court terme qui pénalise la revente

En cas de résultat positif (sachant qu’il est facile d’obtenir un résultat fiscal à 0 grâce à l’amortissement appliqué), le bénéfice sera imposé sur l’impôt sur les sociétés. À un taux réduit de 15 % à 38 120 euros de bénéfices, à un taux de 26,5 % au-dessus de ce seuil.

Ensuite, au cas où les associés souhaiteraient se verser des dividendes, une deuxième imposition sera appliquée : sur les dividendes d’impôt sur le revenu. Choix basé sur le taux PFU (débit forfaitaire unique, également appelé impôt forfaitaire) de 30 % , ou sur l’échelle de l’impôt sur le revenu jusqu’à :.

À l’exception des dividendes versés aux cadres associés principaux de LLC  :

  • pour la partie des dividendes qui ne sont pas dépasse : 30 % d’impôt fixe (ou barème des options d’impôt sur le revenu 17,20 % des cotisations sociales) ;
  • pour la part des dividendes dépassant ce montant : 12,8 % UFP 35 % des cotisations sociales (ou barème d’impôt sur le revenu des options 35 % des cotisations sociales).

Si les partenaires décident d’allouer le résultat pour créer une réserve (au lieu de distribuer des dividendes), le résultat ne sera imposé que sur l’IS (hors taxes dans l’IR, car il n’y a pas de collecte de dividendes). Par la suite, il sera possible d’utiliser ce montant mis en réserve pour réinvestir dans l’immobilier et développer les actifs de l’entreprise. En fait, il n’est pas nécessaire de passer par le fonds d’impôt fixe de 30 % si l’objectif est de réinvestir… nous en avons donc réinvesti 100 au lieu de 70 !

Comparaison du régime BIC-Real (LMNP ou LMP) et du régime d’entreprise IS

Enfin, seuls le régime BIC-Real LMNP/LMP (en son propre nom) et le Le régime des sociétés IS est comparable , car il repose sur un revenu net imposable comparable. Toutefois, les systèmes BIC-Real LMP et IS induiront des plus-values à court terme avec leur dépréciation, ce que nous ne retrouverons pas dans le LMNP BIC-Real.

Au vu de ce tableau, nous comprendrons que la comparaison entre le régime LMP en son propre nom et la société SI n’a pas de réponse unique. Cela dépend à la fois du taux IS (réduit ou normal) et de la tranche d’imposition marginale à laquelle l’investisseur est soumis.

Cela dit, ce que nous constatons pour les investisseurs de TMI 30 % et plus (la plupart des investisseurs) est plus clair. En fait, l’imposition globale des revenus locatifs nets est plus faible dans les entreprises dont le IS est de 15 % (soit jusqu’à 38 120 euros de bénéfices annuels) que dans le LMNP. Donc, pour optimiser les impôts lorsque vous investissez dans des meubles, lorsque vous êtes chez TMI 30 % ou plus, vous pourriez privilégier l’investissement par l’intermédiaire d’une société SI (dès que vous obtenez un résultat positif, sinon 0 impôt dans tous les cas).

Note de Nicolas  : Lorsque vous possédez déjà beaucoup de biens immobiliers dans LMNP, un investissement supplémentaire peut vous amener à passer au statut LMP. Cela serait gênant, car vous devez payer 35 % des cotisations de sécurité sociale (au lieu de 17,2 % des impôts sociaux). Par conséquent, continuer à investir dans une entreprise imposée au SI vous permet d’éviter le PML. Cependant, il ne faut pas oublier que les obligations comptables des entreprises de l’IS seront plus lourdes et plus contraignantes pour l’investisseur.

Y a-t-il d’autres impôts sur les revenus de location ?

Les prêteurs ne sont pas seulement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés et aux impôts sociaux. En fait, ils doivent également payer des impôts fonciers chaque année, mais aussi taxes CFE et CRL moins connues.

La taxe CFE : contributions immobilières des entreprises

Que ce soit en notre nom propre ou en entreprise, nous serons soumis à la taxe CFE en cas de location meublée . Ainsi que pour les loyers nus dont le revenu dépasse 100 000 euros par an. Il faut compter quelques centaines d’euros par an, selon la ville.

La contribution au revenu locatif (CRL)

sociétés assujetties à l’IS Les sont soumises à la LCR des propriétés achevées depuis plus de 15 ans le 1er janvier de l’exercice financier. Remarque : La CRL concerne également les entreprises soumises à IR, mais dont au moins un partenaire est soumis à l’IS.

Le montant de cette taxe est de 2,5 % du montant des revenus locatifs. Avec une exemption en cas de faible loyer (moins de 1 830€ par an et par chambre).

Revente en votre nom propre ou en

En cas de revente du bien, il est possible d’obtenir des capitaux propres ou une perte de valeur. Contrairement aux gains en capital de la résidence principale, les gains en capital provenant de biens immobiliers locatifs sont imposésentreprise . Nous distinguerons plusieurs régimes d’imposition des plus-values en revente, en fonction des régimes fiscaux adoptés lors de l’exploitation du bien immobilier.

La valeur ajoutée des individus

Le système d’imposition des gains en capital des personnes physiques s’applique à :

  • en nom propre : régime des micro-terres, terre réelle, micro-BIC dans le LMNP, BIC-réel dans le LMNP.
  • en entreprise : SCI et SARL al IR (fiscalité transparente).

Le bénéfice immobilier des particuliers est égal à la différence entre le prix de vente de la propriété et son prix d’achat.

Cette plus-value est soumise à la l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 %, ainsi que les impôts sociaux (17,2 %). Cela dit, un système de réduction basé sur la durée de la détention vous permet d’être exempté de RI après 22 ans et d’être exempté de PS après 30 ans de détention .

Ce tableau est tiré du livre « How to Invest in Rental Real Estate » de Daniel Vu.

La valeur ajoutée des professionnels

Le système d’imposition des plus-values par les professionnels s’applique à :

  • en nom propre : plan BIC-Real en LMP (logique, comme son nom l’indique, est la location meublée professionnelle)
  • dans l’entreprise : SCI et SARL pour l’IS

Attention, la méthode de taxation de cette plus-value des professionnels sera très différente en leur nom propre (BIC-Real LMP) et dans l’entreprise (SCI ou SARL dans l’IS). Mais examinons d’abord les modalités communes.

Méthodes courantes de calcul de la plus-value des professionnels

Avant de calculer l’impôt sur les plus-values, il faut d’abord déterminer la base de la plus-value .

Ce tableau présente un exemple tiré du livre « How to Invest in Rental Real Estate » de Daniel Vu.

Imposition de cette plus-value dans le cadre du régime BIC-Real de LMP

Il faut distinguer deux types de plus-value :

  • la plus-value dite à long terme. Il s’agit du profit immobilier, défini par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat de la propriété. Dans notre exemple ci-dessus, il s’agit du plat à 10 000€. Celui-ci est imposé à un taux global de 30 % (12,8 % de l’impôt sur le revenu 17,2 % de l’impôt social). Mais la partie « impôt sur le revenu » bénéficiera d’une réduction annuelle de 10 % à partir de la cinquième année de la détention, c’est-à-dire une exonération totale de cette partie de l’impôt après 15 ans. Bien que la partie des « exemptions officielles » n’ait pas encore été résolue.
  • La plus-value dite à court terme. Il s’agit d’une dépréciation pendant la détention. Dans notre exemple ci-dessus, il s’agit du plat de 60 000€. Il est prélevé sur l’impôt sur le revenu (jusqu’à notre IMT) et est soumis aux cotisations de sécurité sociale (35 %), comme s’il s’agissait de revenus locatifs.

Exception en cas de revente moins de 2 ans après l’achat . Il s’agit de tous les gains en capital qui sont considérés comme « à court terme » et seront donc imposés sur l’impôt sur le revenu (comme les revenus de location).

Il existe deux cas d’exemption partielle :

  • si l’activité LMP est exercée pendant au moins 5 ans (pas nécessairement consécutifs) et que le revenu reste inférieur à 90 000€, nous serons exonérés de 100 % de l’impôt sur les plus-values lors de la revente (article 151 f). Ces exemptions concernent à la fois la plus-value à long terme et la plus-value à court terme. En revanche, les cotisations sociales du SSI de 35 % sur les fonds propres à court terme sont toujours en retard.
  • pour toute activité exercée depuis au moins 5 ans, pour un revenu compris entre 90 000€ et 126 000 € : fraction de la plus-value imposée = (Revenu annuel — 90 000€) /36 000€.

Imposition de cette plus-value dans le cadre d’une société (SCI ou SARL) dans le SI

Le montant de cette valeur ajoutée (70 000€ dans notre exemple) sera directement ajouté au résultat de l’entreprise. Par conséquent, l’impôt sur les sociétés sera imposé  :

  • à un taux réduit de 15 % à 38 120€ ;
  • au taux normal de 26,5 % pour le en plus de ces 38 120 euros.

Cet impôt sur les plus-values des sociétés dans le SI ne bénéficie d’aucune exonération pendant la durée de l’opération.

la suite, si les associés souhaitent récupérer ce capital (au lieu de le laisser en réserve auprès de la société), ils devront payer des dividendes Par imposés au NI. Soit la taxe fixe de 30 %, soit l’échelle IR (53,2 % x IMT 17,2 % d’impôt social).

À l’exception des dividendes versés aux cadres associés principaux de LLC  :

  • pour la partie des dividendes n’excédant pas : impôt fixe de 30 % (ou barème des options d’impôt sur le revenu 17,20 % de cotisations sociales) ;
  • pour la partie des dividendes dépassant ce montant : 12,8 % UFP 35 % de cotisations sociales (ou barème d’impôt sur le revenu de l’option 35 % de cotisations sociales).

L’avis de Nicolas  : À ce stade de la revente, la valeur ajoutée des individus est beaucoup plus intéressante. D’autant plus que la durée de la détention s’allonge de plus en plus. Par conséquent, l’investisseur dans le but de revendre ultérieurement ses biens préférera les schémas d’autodénomination ou les sociétés à l’IR.

Transfert de biens immobiliers en votre nom propre ou en entreprise

La propriété directe de nos biens (en son propre nom) ou la détention d’actions (en partenariat) auront des conséquences très différentes en termes de transfert. Que ce soit par don (avant le décès) ou par succession (après le décès) .

Le don de biens immobiliers

La réglementation actuelle permet à chaque parent de donner jusqu’à 100 000€ par enfant tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de don. (Explications détaillées dans notre guide : Comment optimiser le transfert de vos actifs ?) Dans la pratique, ce don peut être fait sous forme d’argent, de biens ou de titres ou de biens immobiliers.

Par conséquent, un couple peut transférer à chacun de ses enfants 200 000€ tous les 15 ans exonérés d’impôt.

Le don de biens immobiliers en votre nom

En notre nom propre, nous ne pourrons pas effectuer de missions successives. Je veux dire, c’est tout le bien qui sera donné d’un seul coup . Par conséquent, des frais de don devront être payés si la valeur de la propriété dépasse 100 000€ (pour un parent) ou 200 000€ (pour deux parents).

Le don de biens immobiliers dans une entreprise

Dans la société, il sera plus facile d’optimiser nos dons. Comment ? Dons d’un nombre adapté d’actions par enfant  : pas plus de 100 000€ (pour un parent) ou 200 000€ (pour deux parents). Et ce, tous les 15 ans, afin de bénéficier de amortissements successifs tous les 15 ans.

En cas d’emprunt pour le compte de l’entreprise, l’endettement de la société sera également avantageux . Parce qu’en cas de don d’actions, ils seront facturés moins d’impôt en raison d’une très faible valeur. En fait, la valeur des actions d’une société dépend de son actif net, constitué des actifs de la société (valeur des biens immobiliers) dont on soustrait ses passifs (dettes liées au prêt).

Démembrement de biens

Le démembrement des actifs ou des actions d’une société permet l’usufruit séparé (droit de jouir de la propriété et de tirer profit du revenu) et la propriété nue. Il s’agit d’une pratique courante pour optimiser la diffusion en continu.

Il est possible de donner la propriété aux enfants (de moindre valeur et donc moins taxée), tout en maintenant l’usufruit pour les parents (qui pourront donc continuer à l’aide de la propriété). Au décès, les héritiers récupèrent l’usufruit sans payer les droits de succession. Un exemple chiffré de démembrement de propriété. Ce processus est possible à la fois en votre nom propre et au sein d’une entreprise . Mais elle profite à la société, car elle permet aux parents de conserver le pouvoir de gestion. Bien qu’il soit en son propre nom, il impose une gestion partagée avec les enfants des actifs immobiliers ainsi démembrés.

La succession de l’immobilier

Il s’agit du transfert de biens immobiliers au décès (et non au cours de la vie, contrairement au don).

un parent décède, il est plus facile de partager des actions d’une société Lorsqu’ plutôt qu’un bien en son propre nom. Parce que les héritiers et/ou le conjoint survivant garderont les biens indivis en leur nom propre. Avec le risque que « personne ne soit contraint de rester dans l’indivision », de sorte que peut forcer la vente à la demande d’un héritier.

Conclusion : Investir dans l’immobilier en votre nom propre ou dans une entreprise ?

Enfin, il est difficile de donner une réponse très claire. En fait, la réponse dépend de la situation personnelle de l’investisseur , en particulier de son IMT, de ses objectifs et de sa volonté de structurer son patrimoine et d’éviter la division. Chacun pourra donc tirer sa conclusion après avoir lu l’article.

Le nom propre et la propriété de l’entreprise répondront à de nombreuses fins différentes :

  • Avantage pour votre propre compte : si vous souhaitez investir seul, obtenir un revenu locatif de nos investissements et avec un objectif de revente futur. En général, l’investissement dans le mobilier sous le statut LMNP (en BIC-Real) est le plus intéressant.
  • Avantage dans la société : Investisseurs souhaitant investir avec d’autres, réinvestir leurs revenus locatifs et avec un objectif de transmission, ils préféreront avoir une participation dans l’entreprise. L’avantage est accordé à l’entreprise soumise au SI de louer nue ou meublée, en particulier pour les investisseurs situés dans TMI 30% ou plus.

Investir dans l’immobilier d’abord pour votre propre compte, puis dans une entreprise ?

L’une des stratégies souvent employées par les investisseurs consiste à commencer par investir en leur propre nom, dans BIC-Real LMNP. Il évoluera ensuite avec les investissements dans une entreprise :

  • ne pas dépasser sa limite de revenu maximum en LMNP et ainsi éviter d’entrer dans le statut de LMP ;
  • faciliter l’obtention de crédit en s’associant avec des partenaires moins endettés qui pourront augmenter la capacité d’emprunt de l’entreprise.

Nous remercions Daniel Vu grâce à qui nous avons pu publier une archive aussi complète, grâce à son livre tout aussi complet. Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrez son livre qui vous permet de choisir votre stratégie, avec de nombreux exemples numériques et des guides pratiques . (Notre avis sur votre livre Comment investir dans l’immobilier locatif ?)

vous invitons également à lire notre interview de Daniel Vu Nous  : sa stratégie d’investissement, ses techniques d’achat et de location, comment optimiser la gestion immobilière… vos commentaires sont précieux !

entreprise :

  • ne pas dépasser sa limite de revenu maximum en LMNP et ainsi éviter d’entrer dans le statut de LMP ;
  • faciliter l’obtention de crédit en s’associant avec des partenaires moins endettés qui pourront augmenter la capacité d’emprunt de l’entreprise.

Nous remercions Daniel Vu grâce à qui nous avons pu publier une archive aussi complète, grâce à son livre tout aussi complet. Pour aller plus loin, nous vous invitons à découvrir son livre vous permet de choisir votre stratégie, avec de nombreux exemples numériques et guides pratiques . (Notre avis sur votre livre Comment investir dans l’immobilier locatif ?)

vous invitons également à lire Nous notre interview de Daniel Vu : sa stratégie d’investissement, ses techniques d’achat et de location, comment optimiser la gestion immobilière… ses commentaires sont précieux

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