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Comment acheter des reits ?

10 choses à savoir avant d’investir dans des REITS

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Lorsque ma femme et moi avons commencé à investir dans l’immobilier pour nous préparer à notre époque, nous pensions que la seule solution qui nous arrivait était d’acheter une propriété, qu’elle soit neuve avec exonération d’impôt, ou de la rénover, de faire le travail et de la louer nous-mêmes. C’est cette deuxième solution que nous avons choisie pour lancer notre « stock immobilier ». Nous avons les joies de la démolition, de la reconstruction pendant plus de 6 mois tous les soirs après nos travaux et le week-end pour enfin avoir notre premier locataire et… nos premiers problèmes. Nous avons vécu toutes les erreurs des débutants dans ce domaine, les retards de loyer, les loyers impayés, les rafraîchissements entre deux locataires, etc… bref, vous connaissez l’histoire. Je vais vous faire passer des impôts fonciers en augmentation constante, des reçus que vous devez gérer, des mois offres d’emploi et recherche de nouveaux locataires. Tout cela avec un crédit à rembourser pour s’attendre à un rendement net de 5 à 7 % lorsque tout va bien. Année après année, nous continuons à développer un petit stock immobilier malgré ces préoccupations récurrentes, comme tous les bons Français, on adore la pierre ! Si je vous parle de notre expérience, c’est que beaucoup hésitent à entrer dans le secteur immobilier pour toutes les raisons que je viens de mentionner.

Malgré cela, l’immobilier peut toujours être un bon investissement si vous savez comment acheter au bon endroit, au bon moment et avec la bonne méthode. Mais certains sont absolument réfractaires à ce type d’investissement qui prend trop de temps.

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Savez-vous que vous pouvez investir dans l’immobilier sans vous soucier de l’achat de la propriété, du travail, de la recherche de locataires et de tous les tracas que j’ai mentionnés ci-dessus ? Il est possible d’investir dans l’immobilier directement en bourse et le tout avec une rentabilité 10 à 15 %, je parle de brut avant impôts.

Vous pouvez en savoir plus sur les ISPAS (Civil Real Estate Investment Companies) ou SIIC (Sociétés d’investissement immobilier cotées)

Comme vous savez que nous sommes principalement et exclusivement intéressés par le marché américain, permettez-moi de vous parler de sociétés américaines similaires appelées REITS.

1 Qu’est-ce qu’une FRE ?

REIT signifie « Real Estate Investment Trust ». Pour écrire un peu d’histoire, en 1960, le Congrès des États-Unis a créé le statut de FBI pour permettre aux investisseurs individuels (vous, moi et les quelque 87 millions d’investisseurs américains) d’acheter des parts de portefeuille immobilier générant des revenus dans diverses propriétés. Les propriétés qui font partie d’un portefeuille de REIT peuvent inclure :

  • complexes d’appartements,
  • centres de données,
  • installations sanitaires,
  • hôtels,
  • infrastructure (fibre optique, tours mobiles, pipelines d’énergie, etc…)
  • immeubles de bureaux,
  • centres de vente au détail,
  • centres de stockage en libre-service,
  • terrain boisé
  • entrepôts, etc…

Les obligations des FCI sont les suivantes. Pour être considérée comme une FCI, une entreprise doit se conformer à certaines dispositions. Il s’agit principalement de la propriété de bâtiments générant des revenus à long terme et de la distribution des revenus aux actionnaires. Plus précisément, une FSI doit répondre à des exigences spécifiques :

  • Investissez au moins 75 % de votre actif total en biens immobiliers, en espèces ou en bons du Trésor américain.
  • Recevez au moins 75 % du revenu brut provenant de la location de biens immobiliers, du financement des intérêts sur prêts, des hypothèques immobilières ou des ventes immobilières.
  • Rendre au moins 90 % de votre impôt les revenus sous forme de dividendes versés aux actionnaires chaque année.
  • Avoir un minimum de 100 actionnaires après sa première année d’existence.
  • Ne pas avoir plus de 50 % de ses parts entre les mains de cinq personnes ou moins au cours du dernier semestre de l’exercice.

D’autres exigences telles que le fait d’être imposable en tant que société aux yeux de l’IRS. De plus, la société doit avoir la direction d’un conseil d’administration ou d’un fiduciaire.

En échange des obligations imposées par le législateur, les REITS ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. L’État est là pour faire payer ses revenus pour les gains en capital.

Vous disposez essentiellement de 3 types de REITS :

  • Fonds de placement immobilier. Les entreprises les plus courantes qui opèrent comme des entreprises qui achètent et gèrent leurs propres produits. Nous parlons ici de la gestion des revenus et non des revenus de la transaction immobilière.
  • Prêts hypothécaires REIT. Ces les sociétés hypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et aux exploitants Ces entreprises gagnent leur vie grâce aux intérêts et ne sont pas des biens spéciaux de la propriété. Ce sont ces mêmes entreprises qui ont trop joué pendant la crise des subprimes avec le fameux MBS. Leur pire ennemi est la hausse des taux d’intérêt.
  • Hybrides (ou mélanges) REIT. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un mélange de prêts hypothécaires sur actions et de REIT.

Vous êtes en REIT maintenant. « Super, merci, j’en suis très content, mais clairement, qu’est-ce que cela m’apporte ?

» Cela vous permet d’investir dans des sociétés immobilières sans les tracas de la gestion. Dans l’immobilier classique, un bon rendement dépend de 3 points, de l’emplacement, de l’emplacement et de l’emplacement ou, comme le disent les Américains, de louer, de louer, de louer !

Puisque nous ne contrôlons pas l’emplacement des actifs détenus par REIT, nous devons nous concentrer sur la société elle-même et trouver les bons arguments pour nous faire investir un peu d’argent. Je n’apporterai qu’un petit inconvénient car vous pourrez trouver des REITS qui investissent dans des zones géographiques particulières.

2 Pourquoi investir dans les REITS ?

Il y a plusieurs bonnes raisons que je vais expliquer tout au long de cet article. Ce sont là les principaux avantages.

Tout d’abord, c’est un excellent moyen de diversifier vos investissements en intégrant des biens immobiliers professionnels, ainsi que des appartements, des maisons, des garages et d’autres espaces de stationnement. La diversification affecte non seulement le type de propriété, mais aussi son emplacement. Géographiquement, tous les endroits ne sont pas identiques en termes de croissance. Si je prends l’exemple de Phoenix que je connais bien, pour y vivre, la ville a augmenté de plus de 15 000 nouveaux arrivants chaque mois depuis les années 2000. Cela implique des centaines de milliers de constructions dans des maisons, des espaces commerciaux et des infrastructures.

Un autre avantage, et non pas le plus insignifiant, c’est que vous avez accès à un marché liquide, ce qui est à l’opposé de l’immobilier que vous achèteriez sur le marché. Il peut s’écouler plusieurs mois avant que vous ne trouviez l’acheteur de votre propriété à vendre. Étant donné que les placements en REIT se font sous forme d’actions, vous pourrez toujours trouver un acheteur au moment où T achètera vos actions.

Nous verrons plus loin dans l’article que les retours ne sont pas en retard. Par exemple, les dividendes moyens sont, dans toutes les REIT, de près de 4 % contre seulement 2,5 % pour les obligations américaines et moins de 2 % des actions du S&P500 par exemple.

3 Quelles FCI acheter ?

Le moyen le plus simple est de passer par des REITS cotés en bourse et la bonne nouvelle est que plus de 300 REITS sont négociés sur les principales bourses.

Ils offrent de nombreux avantages aux investisseurs, tels qu’être gérés et contrôlés de manière professionnelle par la SEC.

Toutes les REITS ont plus de 500 000 propriétés pour un montant de plus de 3 000 milliards de dollars (plus de 3 milliards de dollars). Les REITS cotés en bourse ont plus de 2 000 milliards de dollars d’actifs bruts, et pour terminer les chiffres, toutes les FCI cotées en bourse représentent plus de 1 000 milliards de dollars.

L’objectif est d’obtenir le meilleur résultat possible pour conserver les actionnaires. Leur intérêt est d’acquérir des emplacements de qualité et de chouchouter leurs locataires.

En ce qui concerne les transactions immobilières, les gestionnaires doivent également être efficaces dans l’achat et la revente de leurs produits. Cela permet d’obtenir un rendement supérieur à celui des autres sociétés cotées en bourse.

4 Choix de vos REIT

Vous avez deux visions possibles. Vous souhaitez donner la priorité à la rentabilité annuelle ou à la valorisation à terme ? L’idéal serait de trouver les deux.

Vous pouvez facilement trouver une entreprise qui offre un rendement de 10 % ou Même 15 % par an, mais avec un rendement différent de celui d’ANH qui vous donne plus de 14 % de dividendes, mais un rendement annuel de -25 %.

Si vous préférez privilégier la valorisation à l’avenir, vous devrez revoir les rendements à la baisse, comme SBRA, qui n’a produit que 8 % mais a augmenté sa valorisation de 30 % depuis le début de l’année.

5 Une vision à long terme

Le tableau suivant présente les résultats obtenus au cours des 45 dernières années. Nous sommes sur le long terme, Day Traders, désolé, cet article n’est pas pour vous.

Il est clair que les REIT ont dépassé pas mal de pistes.

Personnellement, je pense qu’investir dans les REIT vise davantage, à percevoir des revenus réguliers sans avoir le nez dans le cours au quotidien. Nous sommes plus dans la vision d’un « bon père de famille » que dans le Compulsive Trader qui veut prendre des positions tous les jours.

De 2010 à 2017, les REITS ont bénéficié d’une rendement annuel moyen de 13 % par rapport à un rendement annuel moyen de 10,5 % pour le S&P 500.

Comme nous venons de le voir plus haut, il faut penser à long terme. Compte tenu des rendements observés, cela intéressera les investisseurs qui préfèrent les revenus de dividendes plutôt qu’une augmentation des actifs boursiers. Si vous êtes également intéressé par ce dernier cas, vous devrez choisir la période d’achat pour accumuler l’augmentation de valorisation rendement.

6 Diversification des REITS

En fonction des cycles économiques, chaque secteur évoluera différemment. Le graphique suivant est très explicite. Pendant la crise des subprimes, les logements locatifs ont connu un taux d’occupation plus élevé que celui des bureaux ou de l’industrie.

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Dans le contexte actuel des guerres commerciales menées par les États-Unis contre l’Europe ou la Chine, le l’impact sur la demande de location commerciale et/ou professionnelle est presque inexistant. Au printemps 2019, les taux d’occupation ont battu le record de 94,1% (la courbe noire sur le graphique).

7 Réduire la volatilité de votre portefeuille de REIT

Vous pouvez acheter la société directement ou passer par un ETF qui rassemblera un panier de sociétés qui composent cet ETF.

Pour réduire la volatilité de votre portefeuille, vous devez diluer le risque en préférant acheter des ETF qui seront un panier de titres plutôt que la société directement via ses actions. Comme d’habitude, c’est votre aversion au risque qui vous fera choisir une stratégie plutôt qu’une autre. Il existe des centaines de FNB pour les REITS. La plus connue est l’IYR, créé en 2000, qui regroupe plus de 100 petites, moyennes et grandes entreprises du secteur.

Voici les 10 principales valeurs des composants de l’IYR :

8 Quel dividende devrait être privilégié ?

À Comme pour tout investissement, il faut savoir comment en tirer le meilleur parti. Pour ce faire, vous pouvez commencer par comparer le capital à l’évaluation du marché. Cela vous évitera de mettre vos billes dans des sociétés hyper-endettées.

Vous pouvez facilement trouver ce type d’informations car les sociétés de REIT sont tenues de soumettre leurs résultats tous les 3 mois. Cela vous permettra d’accéder régulièrement à de nouvelles données.

Les REITs ont souvent produit des rendements compétitifs, basés sur des revenus de dividendes élevés et stables et une plus-value du capital à long terme. Sa corrélation relativement faible avec d’autres actifs en fait également un excellent moyen de diversification, ce qui peut contribuer à réduire le risque global de votre portefeuille et à augmenter les rendements gagnés. Toutes les REITS ont versé plus de 15 milliards de dollars par trimestre en 2019.

Avant de se lancer dans la première entreprise avec plus de 10 % dividendes, vous devez analyser plusieurs facteurs.

10 % d’aujourd’hui, c’est bien, mais que se passera-t-il demain ? Si, par hasard, le dividende est divisé par 2 ou 3 ou simplement annulé, il est prudent de parier que la valorisation du titre subira la même correction car tout l’intérêt d’une FCI est principalement son dividende. N’oubliez pas que pour être admissible à titre de FRE, la société doit rendre 90 % de son revenu, comme je vous l’ai dit dans la définition au début de l’article.

Un bon point de départ est d’examiner les dividendes versés au cours des 5 ou 10 dernières années. Cela ne vous protégera pas d’une baisse de dividende à l’avenir, mais cela vous donnera déjà une bonne idée des entreprises à conserver ou à ne pas conserver.

Voici, par exemple, les entreprises qui ont réduit une partie de leurs dividendes en 2018. Ces réductions sont passées de 8 % à plus de 80 %.

L’une des solutions pour trouver le chemin consiste à examiner le fonds ajusté provenant des opérations, c’est-à-dire l’AFFO pour « Fonds d’exploitation ajustés ». Il fait référence à la performance financière utilisée dans l’analyse des REITS. Pour éviter de vous arracher les cheveux, gardez à l’esprit que ce calcul tient compte, en ajustant les loyers aux coûts de location et à d’autres facteurs de coût. Ce calcul permet aux investisseurs de mesurer les flux de trésorerie résiduels avec plus de précision que les flux de trésorerie simples, précisément pour les raisons mentionnées ci-dessus.

Pour calculer l’AFFO, vous devez connaître le FFO. Oui, je sais, pour gagner de l’argent, il faut faire un minimum de travail.

Le FFO pour « Working Funds », voici la formule :

FFO = bénéfice net amortissement — dépréciation des plus-values dues à la cession de biens immobiliers.

Lorsque vous avez votre FFO, le calcul de l’AFFO est le suivant.

AFFO = FFO augmentation de loyer — dépenses en capital — coûts d’entretien courants.

Il est également nécessaire de donner une mise à jour sur l’endettement de l’entreprise.

9 Quand acheter REIT ?

Comme toujours, cette question est la plus difficile à répondre, car il y a autant de visions des contrats à terme que d’investisseurs.

Je dirais qu’en termes absolus, le moins cher est le meilleur. Il reste à déterminer quand c’est le moins cher. Pour ma part, je préfère attendre le bon moment dans le rendement du prix plutôt que d’acheter à un prix plus élevé. Tout dépend également du marché. Il est évident qu’il vaut mieux revenir vers 15 à 16$ avec cette part que je possède au lieu de 36$.

Un achat à un maximum de près de 30$ en 2009 n’était pas un non-sens, car le prix était toujours de 20 % jusqu’en septembre 2012. Il fallait quand même avoir la bonne idée de placer un suiveur STOP, pour éviter de tomber de 36$ à 15$ au cours des 3 prochaines années.

J’ai également acheté des titres à moins de 15$ récemment, ce qui me semble être un un bon support. Je suivais cette valeur depuis un certain temps et la méthode d’inversion de tendance m’a donné le feu vert.

Mais comme je vous l’ai dit, il existe plus de 300 appareils REIT sur le marché, vous aurez donc de multiples opportunités de magasiner au bon moment.

Il ne reste plus qu’à trouver vos entreprises et à commencer les différentes analyses pour voir celles qui répondent à vos critères.

Si ce travail fastidieux vous dérange, je vous ai préparé une formation très abordable, tant sur le plan technique qu’économique, afin que vous puissiez également profiter des dividendes juteux et ainsi diversifier votre portefeuille avec une certaine marge de sécurité.

Dans cette formation, vous trouverez tous les éléments essentiels pour trouver les bonnes informations.

  • des sites gratuits pour modifier des détecteurs de recherche spécifiques et trouver plus de 200 REITS disponibles.
  • calculer les positions que vous pouvez prendre en fonction de votre portefeuille et de votre profil d’investisseur
  • un site pour trouver les éléments de calcul pour déterminer les AFFO et OFF
  • Une stratégie d’options à risque zéro pour améliorer encore votre rentabilité.

Mais aussi :

  • Une stratégie d’option pour acheter moins cher que le marché ou être payé même si vous n’achetez pas vos actions
  • Une stratégie d’options sans risque pour améliorer encore votre rentabilité

Je vous retrouverai, sans plus tarder, sur la page explicative en cliquant sur le lien suivant :

OUI ? Je veux connaître les 4 sources possibles de revenus des dividendes

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