Le livret d’épargne logement (LEL, souvent désigné sous le sigle CEL pour compte épargne logement) et le plan épargne logement (PEL) sont deux produits d’épargne réglementée conçus pour financer un projet immobilier. Avec un taux de détention des PEL tombé à 11,8 % des ménages contre 24 % en 2016, la question de leur pertinence pour préparer un achat se pose avec une acuité particulière en 2026.
Taux d’épargne et taux de prêt : le comparatif PEL, CEL et marché libre
Les données de rémunération et de prêt varient selon la génération du produit et la date d’ouverture. Le tableau ci-dessous synthétise les taux en vigueur pour les produits ouverts récemment et ceux du marché.
| Produit | Taux d’épargne brut | Taux de prêt associé | Plafond de prêt |
|---|---|---|---|
| PEL (ouvert depuis janvier 2024) | 2,25 % | 3,45 % | 92 000 € |
| PEL (ouvert depuis janvier 2025) | 1,75 % | 2,95 % | 92 000 € |
| CEL (depuis août 2026) | 1,25 % | 2,75 % | 23 000 € |
| Crédit immobilier classique (moyenne) | – | Variable selon profil | Selon capacité d’emprunt |
Le taux de prêt du PEL est fixé dès la souscription : il correspond au taux d’épargne majoré de 1,20 point. Pour le CEL, le taux de prêt égale le taux d’épargne majoré de 1,50 point.
Un PEL ouvert en 2024 offre un prêt à 3,45 %, tandis qu’un PEL ouvert en 2025 donne accès à un prêt à 2,95 %. L’écart d’un demi-point entre ces deux générations modifie sensiblement le coût total d’un emprunt sur 15 ans.
Prêt épargne logement face au crédit bancaire : quand l’écart se creuse
Le prêt PEL ou CEL n’a de sens que si son taux reste compétitif par rapport aux offres bancaires classiques. Pour les PEL ouverts avant mars 2011, les taux de prêt associés dépassent souvent largement les conditions actuelles du marché. Ces plans arrivent progressivement en fin de droits à partir de 2026 et se transforment en livrets bancaires ordinaires.
Pour les PEL récents (génération 2025), le taux de prêt à 2,95 % peut se révéler attractif dans un contexte de remontée des taux. En revanche, le plafond de 92 000 euros limite fortement l’utilité du prêt PEL pour un achat immobilier dans les zones tendues, où les prix dépassent largement ce montant.
CEL : un plafond de prêt trop bas pour un achat
Le prêt CEL est plafonné à 23 000 euros. Ce montant couvre difficilement plus qu’un complément de financement pour des travaux ou un apport partiel. Le taux de prêt à 2,75 % depuis août 2026 reste correct, mais la somme empruntable réduit considérablement la portée de ce dispositif pour un projet d’acquisition.
Fiscalité du PEL et du CEL : ce qui change le rendement net
Depuis 2018, les intérêts des PEL et CEL ouverts à compter de cette date sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, aussi appelé flat tax. Cette fiscalité alourdie transforme les rendements bruts affichés.
- Un PEL à 2,25 % brut (génération 2024) produit un rendement net de 1,575 % après flat tax, soit moins que le Livret A à 2,4 % net d’impôt (taux applicable depuis août 2026)
- Un PEL à 1,75 % brut (génération 2025) tombe à 1,225 % net, ce qui le place en dessous du LEP et du Livret A
- Le CEL à 1,25 % brut donne un rendement net d’environ 0,875 %, nettement inférieur au Livret A
Pour les PEL ouverts avant 2018, la fiscalité dépendait de la durée de détention et relevait du barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec exonération partielle les premières années. Ces plans anciens bénéficiaient aussi d’une prime d’État, supprimée pour les ouvertures postérieures à 2018.
Arbitrage épargne logement ou Livret A : ce que les flux révèlent
Le Livret A rémunère à 2,4 % net depuis août 2026, sans aucune fiscalité. Le LDDS suit le même taux. Avec un plafond de 22 950 euros pour le Livret A et 12 000 euros pour le LDDS, un épargnant peut placer près de 35 000 euros à ce taux net, sans contrainte de durée ni de versement minimum.
Le PEL impose des versements réguliers (au minimum 540 euros par an) et une durée minimale de 4 ans avant de pouvoir accéder au prêt. Cette rigidité ne se justifie que si le taux de prêt associé procure un avantage réel au moment de l’achat.
Quand le PEL garde un intérêt pour un projet immobilier
Le PEL reste pertinent dans un scénario précis : un achat prévu dans 4 à 10 ans avec des taux de marché durablement supérieurs à 3 %. Dans ce cas, verrouiller un taux de prêt à 2,95 % (génération 2025) dès aujourd’hui constitue une forme d’assurance contre une remontée prolongée des taux.
Si les taux bancaires repassent sous les 3 %, le prêt PEL perd son avantage et l’épargnant se retrouve avec un produit d’épargne moins rémunérateur que le Livret A, bloqué pendant plusieurs années.
Fin de vie des anciens PEL : un arbitrage à ne pas reporter
Les PEL ouverts avant mars 2011 arrivent à leur terme maximal de 15 ans. À échéance, ils sont automatiquement convertis en livrets d’épargne ordinaires, souvent à des taux proches de zéro. Les détenteurs de ces plans ont intérêt à évaluer deux options avant cette conversion :
- Utiliser les droits à prêt acquis si le taux associé reste inférieur aux conditions de marché
- Clôturer et réallouer le capital vers un Livret A, un LEP (pour les ménages éligibles) ou un fonds euros en assurance-vie
- Céder les droits à prêt à un membre de la famille si un proche a un projet immobilier, ce que la réglementation autorise sous conditions
Le choix dépend directement de l’écart entre le taux de prêt PEL et les offres bancaires disponibles au moment de la clôture.
L’intérêt du LEL et du PEL pour un projet immobilier en 2026 se résume à une comparaison de taux, date d’ouverture par date d’ouverture. Seuls les PEL récents à taux de prêt inférieur à 3 % conservent un avantage mesurable, et uniquement si les taux du marché ne redescendent pas. Pour l’épargne pure, le Livret A offre un rendement net supérieur sans contrainte de durée ni de fiscalité.
