Un logement inoccupé depuis plus d’un an au 1er janvier devient potentiellement imposable, même en l’absence de locataire ou d’occupant. En 2024, plus de 3 millions de logements entrent dans le champ d’application de cette règle, sous réserve de critères précis. Pourtant, certains propriétaires échappent également à cette imposition, grâce à des motifs d’exonération parfois méconnus.
Le gouvernement a annoncé une extension des communes concernées et un durcissement des conditions pour 2025, modifiant l’équilibre entre fiscalité et gestion du parc immobilier. Les démarches et justificatifs exigés évoluent, entraînant de nouvelles obligations et sanctions.
Logement vacant : pourquoi une taxe s’applique-t-elle ?
La taxe sur les logements vacants, ou TLV, frappe les propriétaires qui laissent des biens habitables à l’abandon, en particulier dans les zones tendues,ces secteurs urbains où la demande locative explose alors que l’offre s’étiole. L’objectif est limpide : éviter que des appartements restent fermés quand des milliers de ménages cherchent un toit. L’administration fiscale cible donc les logements inoccupés depuis au moins un an, dans des communes listées par décret. Ces zones tendues se concentrent sur les agglomérations de plus de 50 000 habitants, là où la pénurie de logements se fait la plus criante.
La fiscalité ne se limite pas à un seul outil. Voici les deux grands dispositifs qui encadrent la vacance :
- La TLV s’applique aux logements vacants depuis un an minimum en zone tendue. Les recettes alimentent l’Agence nationale de l’habitat (Anah), qui pilote des programmes de rénovation et d’accès au logement.
- La THLV concerne les communes hors zones tendues. Elle cible les logements inoccupés depuis deux ans ou plus et son taux est fixé localement, au niveau des communes ou intercommunalités.
Cette mécanique vise à remettre en circulation les logements fermés et à éviter que la spéculation ne bloque tout un pan du marché. La taxe d’habitation sur les logements vacants n’a pas pour vocation de punir, mais de pousser à l’action : louer, vendre, rénover, bref, redonner vie à la pierre. Chaque année, la liste des communes concernées s’allonge ou se rétrécit selon la pression immobilière. Pour les propriétaires, il faut garder un œil sur cette cartographie mouvante, sous peine de voir leur rendement s’évaporer dans les prélèvements de la TLV ou de la THLV.
Qui est réellement concerné par la taxe sur les logements vacants ?
Le champ d’application de la taxe sur les logements vacants ne vise pas tous les propriétaires de la même manière. Seuls les propriétaires ou usufruitiers de logements inoccupés depuis au moins un an en zone tendue doivent s’acquitter de la TLV. Ces zones correspondent à des communes de plus de 50 000 habitants, là où la rareté locative se fait sentir. Le message est clair : chaque logement laissé vide est une opportunité manquée pour des familles en attente.
Dans les autres territoires, la THLV prend le relais. Elle s’applique aux logements vacants depuis plus de deux ans, sur décision des communes ou intercommunalités. Ces collectivités fixent le taux, modulant l’impôt à leur réalité locale. Mais cette taxe n’englobe pas tous les biens.
Pour plus de clarté, voici les principales exclusions :
- Les locaux à usage commercial, professionnel ou agricole restent hors du champ de la TLV et de la THLV.
- Seuls les logements destinés à l’habitation, disposant du minimum de confort (eau, électricité, sanitaires), sont visés s’ils restent vides.
- Les résidences secondaires meublées ne tombent pas sous la TLV mais restent soumises à la taxe d’habitation classique.
Autrement dit, chaque propriétaire doit examiner avec précision la situation de chaque bien : durée de vacance, localisation, usage effectif. Les collectivités et l’administration fiscale croisent ces informations pour dresser la liste des logements à taxer. Un contrôle qui se raffine chaque année, au rythme des évolutions réglementaires.
Exonérations, exceptions et astuces pour éviter la taxation
Il existe plusieurs moyens de se soustraire à la taxe sur les logements vacants, à condition de documenter chaque situation. Premier levier : prouver que le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année en question. Un bail, même saisonnier, ou un hébergement à titre gracieux suffit à suspendre la mécanique de la TLV.
Certains propriétaires peuvent également invoquer des travaux lourds. Dès lors que le montant des rénovations dépasse 25 % de la valeur du logement, le bien est considéré comme temporairement indisponible à la location. Il faudra cependant fournir factures et devis à l’appui : le fisc exige des preuves solides.
Voici les situations qui ouvrent droit à exonération, sous réserve de justificatifs :
- Un sinistre rendant le logement inhabitable (incendie, dégât des eaux majeur…)
- Une procédure judiciaire, comme un litige sur la succession ou la propriété
- Un refus de permis de construire pour des travaux indispensables
Autre point à surveiller : la résidence secondaire meublée. Elle ne relève pas de la TLV, mais reste soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Chaque modification de statut (passage de vacant à occupé ou inversement) doit être signalée avant le 1er juillet. À défaut, la sanction tombe : 150 euros d’amende pour chaque logement non déclaré.
Enfin, la location même temporaire suffit à stopper la taxation pour vacance. Des plateformes comme Gestia Solidaire proposent des solutions pour relouer rapidement un bien, même pour quelques mois. Restez vigilant : chaque commune adapte parfois ses propres règles, notamment sur les cas d’exonération. Se tenir informé devient un réflexe indispensable.
Ce qui va changer en 2025 : nouvelles règles et impacts à prévoir
2025 s’annonce comme un tournant pour les détenteurs de logements vacants. Plusieurs mesures entrent en vigueur, ajustant les dispositifs de la taxe sur les logements vacants (TLV) et de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Le calcul reste basé sur la valeur locative cadastrale, mais les taux montent en régime.
La TLV, déjà revue à la hausse en 2023, s’établira à 17 % la première année, puis grimpera à 34 % dès la deuxième année d’inoccupation. Le signal est limpide : accélérer la remise sur le marché des logements délaissés, en particulier dans les zones tendues. En dehors de ces bassins, la THLV perdure, avec des taux fixés localement, parfois calqués sur ceux des résidences secondaires.
| Imposition | Année 1 | Années suivantes |
|---|---|---|
| TLV (zone tendue) | 17 % | 34 % |
L’administration fiscale se montrera plus sourcilleuse : chaque propriétaire devra déclarer avant le 1er juillet la situation d’occupation de ses biens, sans quoi la pénalité de 150 euros par logement s’appliquera. Mieux vaut anticiper, surveiller précisément l’état de chaque logement et ajuster sa stratégie de gestion pour absorber ce nouveau coup de vis fiscal.
La vacance immobilière, hier tolérée, devient un luxe de moins en moins discret. Face à la pression, l’inaction n’est plus une option : chaque appartement fermé, chaque maison abandonnée pèse désormais lourd dans la balance fiscale. Reste à choisir son camp : subir la taxe, ou remettre ses clés dans la course.
